청주 내덕동 토지 경매, 4회 유찰 1.5억

한줄 요약

청주 내덕동 307평 토지, 4회 유찰로 76% 할인된 1.5억에 매력적이지만, 경계 문제 주의 필요

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 청원구 내덕동 407-47

이 물건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동에 위치한 307평(1015㎡)의 토지입니다. 규모 자체는 상당히 크고, 청주라는 지역적 장점도 무시할 수 없죠. 하지만 한 가지 걸리는 건, 토지의 정확한 경계를 측량으로 확인해야 한다는 점이에요. 주변에 창고가 있어 경계가 모호할 수 있으니, 이 부분은 반드시 체크해야 해요.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 3,763만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1억 5,309만원으로 76% 할인된 상태입니다. 4회 유찰된 만큼 가격이 많이 떨어졌지만, 인근 시세와 비교했을 때 이 정도면 상당히 매력적인 가격이에요. 예상 낙찰가는 대략 1억 6,074만원 전후로 예상해볼 수 있어요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 19일에 설정된 근저당권입니다. 이후 가압류와 추가 근저당권이 있지만, 이들은 말소될 예정입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 창고가 이웃 토지 경계를 침범하고 있을 수 있다는 점은 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 76% 할인된 가격은 상당히 매력적이에요. 다만, 경계 문제와 임차인 대항력 여부 등을 꼼꼼히 따져봐야 하며, 청주 지역의 개발 계획이나 인근 인프라 확충 여부도 중요한 포인트입니다. 예상 수익률은 매입 후 개발 가능성에 따라 달라지겠지만, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률도 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면 예상 경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 보입니다. 그간 유찰된 이력이 많은 만큼, 경계 문제가 걸림돌이 될 수 있기 때문이죠. 권장 입찰가는 1억 6천만원 이하로 잡되, 취등록세 약 739만원을 포함한 총 투자금을 1억 7천만원 내외로 예상해보면 좋겠습니다. 경계 문제는 반드시 측량을 통해 확인하고, 임차인 현황도 꼼꼼히 체크하세요.