김해 부원동 상가 경매, 5회 유찰 4.3억

한줄 요약

5번 유찰된 김해 부원동 상가, 매력적인 가격이지만 여러 리스크가 존재.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 김해대로 2342, 1층 에이101호 (부원동,부원역푸르지오아이스퀘어몰)

경상남도 김해시 김해대로 2342에 위치한 이 상가는 부원동의 중심지에 자리 잡고 있습니다. 면적은 136.0㎡(41.1평)로, 상가로서는 꽤 넉넉한 편입니다. 주변에는 다양한 상업시설과 함께 교통이 편리한 위치라 접근성이 좋습니다. 하지만 현재는 2023년부터 영업을 하지 않고 있어 활기가 떨어져 보이네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 17억 1,700만원이었지만, 5번의 유찰을 거치며 최저입찰가가 4억 3,076만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 75% 할인된 가격이라 솔깃할 수밖에 없죠. 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편이라, 만약 잘 활용한다면 좋은 매수 기회가 될 수도 있습니다. 예상 낙찰가는 4억 5,229만원 정도로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 26일 설정된 근저당권입니다. 이 외에도 미납 관리비가 2천만원가량 있고, 위반건축물로 지정된 점도 눈여겨봐야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 가능성이 있으며, 건물 내 소유자 미상의 물건들이 남아있어 명도 과정에서 복잡할 수 있습니다. 내부 시설물들이 어떤 상태인지도 파악해야 하겠죠.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 상가는 매력적인 가격에 비해 리스크가 상당합니다. 5번의 유찰은 투자자들이 리스크를 감안해 관망하는 셈이죠. 하지만, 김해시 부원동의 상업적 활기와 교통의 편리함을 고려할 때 장기적으로는 가치가 있을 수 있습니다. 월세 전환 시 연 5.5%의 수익률을 기대할 수 있지만, 명도 및 리모델링 비용이 추가될 가능성이 높습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건에 입찰하려면 신중해야 합니다. 예상 경쟁률은 높지 않을 듯하며, 권장 입찰가는 4억 5천만원 이하로 잡는 것이 안전합니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 4억 7천만원 정도로 예상하고, 이러한 리스크를 감수할 수 있는지 충분히 고민해야 합니다. 명도와 관리비 문제를 해결할 수 있는 전략도 필수입니다.