용인 모현읍 아파트 경매, 1회 유찰 5,600만

한줄 요약

솔직히 말하면, 이 아파트는 누수 문제와 위치 불일치 등 몇 가지 걸리는 점이 있지만 감정가 대비 30% 할인된 가격이 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 처인구 모현읍 월촌로 32-29, 3층302호 (현대그린타운)

경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 현대그린타운 아파트입니다. 3층 302호로 등록되어 있으나, 건축물대장과 출입문 표시에 불일치가 있는 상태입니다. 전유면적은 55.8㎡로, 16.9평입니다. 주변은 주거지역으로 조용하고, 필요한 생활 편의시설도 적절히 갖추고 있습니다. 하지만 교통편은 다소 떨어진 편이라 차량 소유가 필요할 수도 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8,000만원이었으나, 1회 유찰로 현재 최저입찰가는 5,600만원입니다. 감정가의 70% 수준으로, 인근 유사 아파트 실거래가가 대략 7,500만원 정도임을 감안하면 가격 메리트가 꽤 있습니다. 예상 낙찰가는 5,880만원 선으로 보이며, 이는 감정가 대비 약 26.5% 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 12월 14일 설정된 근저당권입니다. 특이한 점은 건축물대장과 출입문표시의 불일치, 그리고 누수 문제가 있습니다. 누수 문제는 특히 화장실과 접한 문간방의 천장과 외벽 모서리에 흔적이 있다고 하니, 수리비용을 염두에 두어야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 재매각임으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 누수 문제는 해결이 필요하겠지만, 감정가 대비 가격 할인과 인근 시세 대비 저렴한 점은 매력적입니다. 예상 수익률은 향후 수리비용과 임대 가능성을 감안해도 연 6% 이상을 기대할 수 있습니다. 다만, 건축물대장과 출입문표시 불일치 문제는 명도 이후에도 행정적인 처리가 필요할 수 있어요.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 유찰 후 가격이 내려온 만큼 다소 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 5,880만원으로 설정하고, 취등록세는 약 270만원 정도로 예상됩니다. 명도 후 누수 문제 해결 비용을 고려하여 입찰가를 조정할 필요가 있습니다. 내 경험상, 이 정도 리스크는 감당할 수 있다면 좋은 투자 대상이 될 수 있습니다.