창원 북면 토지 경매, 8회 유찰 3천만

한줄 요약

8번 유찰된 토지, 최저가 3천만 원으로 매력적이지만, 리스크도 많습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 188-6

이번 경매 물건은 창원시 의창구 북면 신촌리에 위치한 토지입니다. 전체 면적은 무려 2102.0㎡(635.9평)로 꽤 넓습니다. 위치적으로는 도심과 떨어져 있어 조용한 환경을 기대할 수 있지만, 교통 편의성에서는 다소 불편할 수 있겠네요. 특히, 목록 2는 지적도상 맹지라 도로 접근이 어려운 점도 염두에 두셔야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 969만원이지만, 현재 최저입찰가는 3,078만원으로 감정가의 14% 수준입니다. 인근 토지 시세와 비교하면 약 86% 이상 할인된 가격이지만, 8회 유찰된 이유가 분명히 있을 겁니다. 예상 낙찰가는 3,232만원 전후로 보입니다. 가격만 보면 매우 매력적이지만, 내 경험상 가격이 너무 낮은 곳은 이유가 있기 마련입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 근저당권으로, 목록 1~3은 2014년, 목록 4~7은 2022년 설정되어 있습니다. 특히 목록 3은 농지라 농지취득자격증명이 필요합니다. 이걸 준비하지 않으면 매수보증금 반환도 안 되니 주의하세요. 목록 1에는 타인 소유의 건물 지붕과 축대가 존재하는 것으로 보입니다. 이로 인해 법정지상권 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부나 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 하지만 여러 권리 및 명도 문제를 해결해야 할 것으로 보입니다. 만약 이 부분을 잘 해결한다면, 수익률 면에서 큰 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 맹지와 농지취득자격증명, 법정지상권 가능성 등은 무시할 수 없는 리스크입니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 8회 유찰된 만큼, 많은 이들이 관망하고 있을 겁니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상향한 3,200만원 정도로 생각합니다. 취등록세는 약 148만원으로 예상됩니다. 명도나 법적 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만한 물건이지만, 그렇지 않다면 신중하게 접근해야 할 것입니다.