솔직히 이 매물 고민되네, 제주 구좌읍 부동산 경매 이야기

한줄 요약

제주 구좌읍의 자연초지가 감정가 그대로 경매에 나왔지만, 첫 매각이라 초기 반응은 미지수입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 산227

제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리에 위치한 이 부동산은 2777.0㎡, 약 840평의 넓은 면적을 자랑합니다. 주위는 자연초지와 잡목이 밀식된 상태로, 제주 특유의 자연환경을 그대로 느낄 수 있는 곳입니다. 교통면에서는 다소 불편할 수 있으나, 제주도 특유의 자연적 매력은 충분히 가치가 있습니다. 그러나 한 가지 걸리는 건, 지상에 수목이 포함된 감정평가라는 점에서 추가 비용이 발생할 수 있다는 점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 2억 9,436만원으로 책정되었습니다. 이는 신건으로 처음 나왔다는 점에서 감정가의 100% 그대로 시작하는 상황입니다. 인근의 시세가 약 3억 2,379만원인 점을 고려하면, 현재 최저입찰가는 시세 대비 약 9% 정도 저렴한 편입니다. 하지만 예상 낙찰가가 3억 908만원 전후로 형성될 것으로 보이며, 취등록세 약 1,421만원을 포함한 총 투자금은 약 3억 2,000만원이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 3월 26일에 임의경매가 개시되었으며, 유치권에 기한 형식적 경매신청이지만 부동산상의 부담은 소멸된 상태입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 이는 추가적인 권리관계 확인이 반드시 필요하다는 것을 의미합니다. 법정지상권이나 유치권 등 복잡한 권리문제가 없다는 점에서 명도는 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 관점에서 매력적이면서도 약간의 리스크가 존재합니다. 제주도의 자연환경을 고려할 때, 개발 가능성이 있거나 장기적으로 보유할 가치가 있어 보입니다. 하지만 초기 투자금 부담과 지상 수목으로 인한 추가 비용 발생 가능성은 무시할 수 없는 악재입니다. 수익률 측면에서는 당장 높은 기대는 어려우며, 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 입찰은 다소 신중해야 합니다. 예상 경쟁률은 신건이라는 점에서 낮을 수도 있지만, 제주도의 특수성 때문에 예측하기 어렵습니다. 권장 입찰가는 3억을 넘지 않는 선에서 설정하는 것이 좋으며, 취등록세와 추가 비용을 고려해 총 투자금이 3억 2,000만원을 넘지 않도록 계획하는 것이 안전합니다. 만약 입찰을 고민한다면, 주변 환경과 향후 개발 계획 등을 충분히 조사하고 접근하는 것이 바람직합니다.