KB부동산 시세 믿고 입찰가 쓰려다 멈춘 날
몇 년 전 아파트 경매 물건을 보러 갔다가 입찰표를 쓰기 직전에 손을 멈춘 적이 있습니다. KB부동산에 표시된 시세와 최저매각가격의 차이가 꽤 컸거든요. 처음엔 ‘이 정도면 싸다’ 싶었는데, 같은 단지의 최근 거래와 현장 매물을 다시 보니 계산이 달라졌습니다. 화면의 숫자 하나로 낙찰가를 정했으면 시작부터 여유가 없는 물건이었습니다.
KB부동산 시세는 출발점으로 좋았다
아파트 경매 물건을 찾으면 저는 먼저 KB부동산에서 단지와 면적을 맞춰 봅니다. 시세 흐름, 실거래가, 주변 매물을 한자리에서 비교하기 편합니다. 특히 처음 가는 지역에서는 가격 감각을 잡는 데 시간이 덜 걸립니다.
다만 ‘시세가 4억 2천만 원’이라는 문장을 곧바로 ‘내가 4억 2천만 원에 팔 수 있다’로 바꾸면 곤란합니다. KB시세, 최근 실거래가, 현재 매물의 호가는 서로 다른 숫자입니다. 실거래가는 이미 계약된 가격이고, 호가는 아직 팔리지 않은 가격입니다. KB시세 역시 경매 물건의 층과 상태까지 확인해 주는 개별 감정평가서는 아닙니다.
같은 전용면적이라도 저층인지, 앞동에 가려지는지, 내부 수리가 필요한지에 따라 실제 매수자가 내는 돈은 달라집니다. 경매에서는 내부를 충분히 확인하지 못할 수도 있습니다. 저는 그 불확실성을 ‘나중에 생각할 일’로 미루지 않고 입찰가에서 먼저 뺍니다.
화면에 뜬 4억 2천만 원을 다시 계산해 봤다
가령 KB부동산에서 비슷한 면적의 시세가 4억 2천만 원으로 보이는 물건이 있다고 해보죠. 최근 실거래 두 건은 4억 원 안팎이고, 현재 나와 있는 매물은 4억 3천만 원부터입니다. 이때 4억 3천만 원은 매도인의 희망 가격일 뿐입니다. 제 계산에는 실제 거래된 4억 원을 더 무겁게 넣습니다.
입찰가를 3억 5,500만 원으로 가정해 보겠습니다. 취득 관련 비용, 수리비, 명도비, 금융비용 등을 합쳐 2,500만 원을 잡고 4억 원에 매도한다면, 남는 차액은 2,000만 원입니다. 보유 기간이 길어지거나 예상 밖의 수리가 생기면 그 돈은 금방 줄어듭니다. 양도 관련 세금과 매도 비용까지 따지기 전의 숫자이기도 합니다.
그래서 저는 시세와 최저매각가격의 차액을 수익이라고 부르지 않습니다. 실제로 팔릴 만한 가격에서 입찰가와 모든 비용을 빼고, 일정이 늦어질 여유까지 남겨야 비로소 검토할 만합니다. 비용은 물건과 보유 방식에 따라 달라지니 예시 금액을 그대로 다른 입찰에 옮겨 쓰면 안 됩니다.
가격보다 먼저 멈춰야 하는 서류가 있다
시세가 좋아 보여도 권리관계에서 막히면 입찰하지 않습니다. 매각물건명세서의 임차인 정보와 인수할 권리, 현황조사서의 점유 관계, 등기사항증명서의 권리 순서를 맞춰 봅니다. 서류에 적힌 내용이 서로 어긋나거나 점유자의 사정이 불분명하면 현장에서 확인할 일을 남겨 둔 셈입니다.
특히 임차인의 전입 시점과 보증금, 배당요구 여부는 한 줄씩 따져야 합니다. 낙찰자가 보증금을 떠안을 가능성이 있는 물건이라면 KB부동산 시세가 높아도 싼 물건이라고 할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 중대한 오류가 문제 된 법원 사례가 있습니다. 저는 서류 하나를 절대적인 답으로 여기지 않고, 확인되지 않은 부분이 있으면 입찰가를 낮추거나 물건을 접습니다.
명도도 숫자 밖에서 생기는 비용입니다. 점유자가 언제 나갈지, 이사 협의가 가능한지에 따라 잔금 이후 일정이 달라집니다. 오래 비워 둔 집이라면 관리 상태를, 사람이 살고 있다면 점유 상황을 더 유심히 봅니다. 내부를 보지 못했다는 이유로 수리비를 0원으로 적는 계산은 위험합니다.
대출 가능액은 입찰 전에 따로 확인한다
KB시세가 대출 심사에 쓰이는 경우가 있다고 해서 경락잔금대출 금액이 자동으로 정해지는 것은 아닙니다. 금융기관은 물건과 신청인의 조건, 당시의 대출 기준을 함께 봅니다. ‘KB시세의 몇 퍼센트는 나오겠지’라는 기대만으로 입찰가를 올리면 잔금 때 현금이 모자랄 수 있습니다.
저는 입찰 전에 금융기관에 물건 정보를 주고 예상 대출 가능액과 필요한 자기자금을 확인합니다. 그 답도 확정 승인과는 구분합니다. 낙찰 뒤 잔금 납부 기한에 맞춰 돈을 마련할 수 있는지, 대출이 줄어도 버틸 수 있는지를 먼저 계산합니다. 취득세와 수리비를 잔금과 별도로 준비해야 한다는 점도 빠뜨리기 쉽습니다.
KB부동산은 빠르게 가격의 윤곽을 잡는 데 유용합니다. 하지만 법원 입찰장에서는 그 숫자 옆에 실거래, 집 상태, 권리관계, 현금 계획을 나란히 놓아야 합니다. 저는 화면에서 싸게 보이는 물건보다, 예상이 조금 틀려도 감당할 수 있는 물건에 입찰표를 씁니다.
