아파트 경매에 입찰했다가 보증금부터 다시 계산한 날
법원 입찰장에서 아파트 한 건을 두고 입찰표를 고쳐 쓴 적이 있습니다. 처음 적은 금액은 4억 2천만 원. 주변 매매 호가가 5억 원 안팎이니 괜찮아 보였죠. 그런데 매각물건명세서의 임차인 보증금 칸을 다시 읽고 1천만 원을 낮췄습니다. 낙찰가만 보면 싼 집도, 내가 떠안을 돈을 더하면 전혀 다른 물건이 됩니다.
감정가보다 먼저 본 건 임차인 날짜였다
초보 때는 감정가와 최저가가 먼저 눈에 들어옵니다. 두 번 유찰된 아파트라면 더 그렇고요. 하지만 감정가는 평가 당시의 가격입니다. 입찰하는 날 실제로 팔릴 가격도 아니고, 집을 넘겨받는 데 드는 총비용도 아닙니다.
제가 먼저 펼치는 건 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서입니다. 임차인이 언제 전입했고 실제로 점유하는지, 확정일자와 배당요구는 어떻게 돼 있는지, 등기된 권리와 날짜가 맞물리는지를 나란히 놓고 봅니다. 법원 경매정보에 공개된 자료라도 조사 시점이 다를 수 있어 입찰 직전 다시 확인합니다.
주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 그래서 전입일만 보고 말소기준권리보다 빠르다, 늦다를 단정하면 위험합니다. 실제 점유와 주민등록, 권리의 순서까지 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 매수인이 남은 보증금을 부담할 수 있습니다. 서류에 적힌 보증금 1억 원이 낙찰 뒤 내 지출과 무관하다고 생각했다가는 계산이 크게 틀어집니다.
4억 1천만 원에 받으면 얼마가 남을까
숫자를 놓고 보면 감이 빠릅니다. 시세를 5억 원으로 본 아파트를 4억 1천만 원에 낙찰받는다고 가정해 보죠. 임차인 보증금은 1억 2천만 원이고, 배당 후 남는 5천만 원을 매수인이 부담해야 하는 상황이라면 취득 단계에서 이미 4억 6천만 원을 쓴 셈입니다. 여기에 취득세와 등기 비용, 밀린 공용 관리비 중 부담할 수 있는 금액, 수리비와 명도 비용이 붙습니다.
이 비용을 합쳐 1천5백만 원만 더 잡아도 총투입액은 4억 7천5백만 원입니다. 매도할 때 중개보수와 보유 기간의 이자, 양도 관련 세금까지 고려하면 5억 원에 팔아도 처음 보였던 9천만 원 차익은 남지 않습니다. 물론 이 숫자는 계산을 보여주기 위한 가정입니다. 실제 보증금 인수액과 세금은 물건과 개인 상황에 따라 달라집니다.
시세도 호가 하나로 잡지 않습니다. 같은 단지의 최근 실거래가를 층, 향, 수리 상태별로 비교하고 현장 중개업소에 현재 거래 가능한 가격을 묻습니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에는 계약된 가격이 나오지만, 내가 낙찰받은 집을 언제 그 가격에 팔 수 있는지까지 보장해 주지는 않습니다. 빈집으로 넘겨받기까지 몇 달이 걸린다면 그 기간의 이자도 내 돈입니다.
대출 상담은 입찰 전에 끝내야 했다
경락잔금대출을 받을 생각이라면 ‘낙찰되면 은행에서 나오겠지’가 제일 불안한 계획입니다. 실제 한도는 낙찰가만으로 정해지지 않습니다. 소득과 기존 대출, 주택 보유 상태, 담보 평가, 금융기관 심사가 함께 작용합니다. 규제와 취급 조건도 바뀔 수 있으니 입찰 전 금융기관에 해당 물건 자료를 보여주고 가능한 범위를 확인해야 합니다.
저는 자금표를 만들 때 예상 대출액을 가장 낙관적인 숫자로 쓰지 않습니다. 대출이 줄었을 때 부족한 잔금을 자기자금으로 채울 수 있는지부터 봅니다. 경매 보증금은 통상 최저매각가격의 10%지만, 사건에 따라 법원이 다르게 정할 수 있어 공고를 확인해야 합니다. 낙찰 뒤 잔금을 제때 내지 못하면 재매각 절차로 이어지고 보증금을 잃을 수 있습니다. 입찰표에 적는 몇 줄보다 자금표의 빈칸이 더 무섭습니다.
점유자를 만나고 나서 입찰가가 바뀌었다
아파트는 내부를 못 보고 입찰하는 경우가 많습니다. 그래서 단지에 가면 건물 외벽만 보고 돌아오지 않습니다. 관리사무소에서 확인 가능한 범위의 관리비 체납과 단지 수선 계획을 묻고, 같은 평형이 실제 얼마에 거래되는지도 다시 듣습니다. 점유자 사정은 현황조사서와 현장 상황을 함께 보되, 문이 닫혀 있었다는 사실을 곧바로 빈집이라는 뜻으로 받아들이지 않습니다.
명도도 비용표에 넣습니다. 대화로 이사 날짜가 잡히는 경우가 있는 반면, 인도명령과 집행까지 시간을 들여야 하는 경우도 있습니다. 점유자의 권리에 따라 대응 방법이 달라지므로 ‘낙찰받으면 바로 열쇠를 받는다’는 전제로 수익을 계산하지 않습니다. 집 상태를 확인하지 못했다면 수리비 역시 넉넉히 잡는 편이 낫습니다.
그날 입찰표를 고쳐 쓴 이유도 결국 여기에 있었습니다. 보증금 인수 가능성과 비어 있지 않은 집을 넘겨받는 시간을 가격에 반영하니, 제가 감당할 수 있는 금액이 달라졌습니다. 아파트 경매에서 싸게 사는 순간은 낙찰가가 낮아 보일 때가 아니라, 예상 밖의 지출까지 적어 놓고도 그 가격을 받아들일 수 있을 때라고 생각합니다.
