단기임대 생각하고 경매장 갔다가 입찰표를 접은 이유

경매장에서 마음에 둔 빌라에 입찰하려다 펜을 내려놓은 적이 있다. 역에서 걸어서 7분, 내부 사진도 깔끔했다. 주변에 출장 수요가 있으니 단기임대로 돌리면 월세보다 수입이 좋겠다는 계산까지 해뒀다. 그런데 현장을 다시 가보니 누가 살고 있는지부터 분명하지 않았다. 그 상태에서 예상 예약률을 계산하는 건 순서가 거꾸로였다.

단기임대 수입보다 먼저 확인한 사람

경매 물건은 낙찰받았다고 곧바로 열쇠를 받아 운영할 수 있는 게 아니다. 매각물건명세서에 적힌 임차인, 전입세대 확인 내용, 현황조사서와 실제 점유자가 서로 맞는지 봐야 한다. 서류에는 소유자 점유로 보이는데 현장에서는 다른 사람이 산다고 말하는 경우도 있다. 그럴 때는 말 한마디로 임차관계를 단정하지 않는다.

특히 전입일과 점유 시작일을 말소기준권리보다 앞뒤로 놓고 본다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그다음 날부터 대항력이 생길 수 있다. 확정일자, 배당요구 여부와 배당 예상액도 함께 봐야 낙찰자가 보증금 문제를 떠안을 여지가 있는지 판단할 수 있다. 서류에 나온 보증금만 보고 ‘배당받겠지’ 하고 넘기는 게 가장 비싼 실수 중 하나다.

입찰 전에는 등기사항증명서와 법원 서류를 대조하고, 가능하면 관리사무소와 주변 중개업소에서 점유 상황을 교차 확인한다. 현장 방문은 외부와 공용부 상태를 확인하는 선에서 하고, 점유자에게 무리하게 답을 요구하지 않는다. 확인되지 않은 점유나 선순위 임차관계가 남으면 예상 수익에서 몇 달 치를 빼는 정도로 해결되지 않는다. 인도 시점 자체를 예측하기 어려워지기 때문이다.

한 달 계약과 며칠씩 받는 손님은 다르다

‘단기임대’라는 말 하나로 서로 다른 운영 방식을 묶는 경우가 많다. 한 사람에게 일정 기간 주거 공간을 빌려주고 그 사람이 생활하는 계약과, 여러 손님을 반복해서 받아 침구·청소 등 서비스를 제공하는 방식은 법적 성격이 달라질 수 있다. 계약서 제목을 임대차라고 적었다고 실제 운영까지 임대업이 되는 건 아니다.

대법원 판례도 숙박업에 해당하는지는 불특정 손님을 상대로 하는지, 단기간 사용을 예정했는지, 침구 등 서비스를 계속 제공했는지 같은 실제 사정을 살핀다. 숙박업이라면 공중위생관리법상 신고와 시설 요건이 문제 된다. 외국인관광 도시민박업도 별도 요건이 있고, 문화체육관광부 안내는 그 제도로 내국인에게 숙박 영업을 하는 일을 주의하라고 밝힌다.

그래서 낙찰 전에 운영 방식을 한 문장으로 써본다. ‘한 임차인과 한 달 단위 주거 계약을 맺겠다’인지, ‘예약을 받아 며칠씩 손님을 바꾸겠다’인지부터 정한다. 뒤쪽이라면 건축물대장상 용도, 해당 건물에서 가능한 업종, 관리규약, 관할 지자체의 신고 가능 여부를 확인해야 한다. 플랫폼에 비슷한 방이 올라와 있다는 사실은 내 물건도 합법적으로 운영할 수 있다는 증거가 아니다.

월 매출 180만 원이 손에 남는 돈은 아니었다

숫자를 단순하게 가정해보자. 한 달 20박을 채우고 1박에 9만 원을 받으면 매출은 180만 원이다. 여기서 청소·세탁 25만 원, 플랫폼 수수료 18만 원, 공과금과 인터넷 20만 원, 소모품 7만 원을 빼면 110만 원이 남는다. 아직 이자, 재산 관련 비용, 수선비, 세금은 넣지 않은 금액이다. 한 달에 12박만 채우면 매출은 108만 원으로 내려간다. 고정비는 거의 그대로다.

경매 투자라면 시작 비용도 따로 잡아야 한다. 낙찰가와 취득 관련 세금, 등기 비용, 대출 비용에 더해 명도 협의 비용, 비어 있는 기간의 이자, 가구와 집기 구입비가 들어간다. 낡은 빌라는 도배 사진만 보고 예산을 짜기 쉽지만, 누수나 배관 문제가 나오면 수리비가 훨씬 커진다. 나는 입찰가를 정할 때 낙관적인 예약률보다 공실이 이어지는 경우를 먼저 넣는다.

세금도 운영 방식에 따라 달라진다. 주택을 빌려주는 소득인지 숙박 서비스를 제공하는 사업소득인지에 따라 사업자등록과 부가가치세 검토가 달라질 수 있다. 보유 주택 수와 취득 목적에 따른 취득세, 양도 때의 세금 문제도 별개다. 물건마다 조건이 달라 국세청 안내와 세무 전문가에게 내 운영 형태를 구체적으로 설명하고 확인하는 편이 안전하다.

명도 일정이 틀어지면 예약표도 무너진다

단기임대를 염두에 두면 낙찰 직후 인테리어 날짜와 첫 예약 날짜를 잡고 싶어진다. 하지만 점유자가 있는 물건은 잔금 납부 뒤에도 인도 협의나 법적 절차가 필요할 수 있다. 협의가 되더라도 이사 일정이 한 번 밀리면 청소, 사진 촬영, 가구 반입이 연달아 밀린다. 손님에게 약속한 날짜를 지키지 못하면 환불과 신뢰 문제까지 생긴다.

그래서 내 계산표에는 ‘언제 문을 열 수 있나’를 월 매출보다 위에 적는다. 권리관계가 명확하고 인도 일정이 현실적이며, 계획한 방식으로 운영할 수 있다는 확인이 끝난 물건만 가격을 써본다. 처음 경매에 들어가는 사람이라면 수익률이 조금 낮아 보여도 점유와 운영 요건이 단순한 물건이 낫다. 그날 입찰표를 접은 빌라는 얼마 뒤 낙찰됐지만, 나는 아직도 그때 예약률보다 점유자를 먼저 본 판단이 맞았다고 생각한다.