투룸전세 계약 직전 등기부를 다시 봤더니

며칠 전 투룸전세를 구한다는 지인이 계약서 사진을 보내왔습니다. 방은 깨끗했고 지하철역도 가까웠어요. 그런데 계약금 보내기 직전 다시 뗀 등기부에 근저당권이 보였습니다. 지인은 “집주인이 잔금 받으면 갚는다고 했는데요”라고 하더군요. 경매 입찰장에서 오래 본 말이 바로 그 말입니다. 갚겠다는 약속과 실제 말소된 등기는 다릅니다.

방 두 개보다 먼저 볼 숫자

투룸은 혼자 살기에도, 둘이 살기에도 크기가 적당해서 전세 물건을 찾는 분이 많습니다. 문제는 내부가 마음에 들면 보증금 회수 가능성을 뒤로 미루기 쉽다는 거예요. 저는 전세 물건을 볼 때 방 사진보다 최근 실거래가, 등기부의 채권최고액, 보증금부터 나란히 적습니다.

예를 들어 비슷한 집의 실제 매매가격이 2억 4천만 원인데 전세보증금이 1억 9천만 원, 기존 근저당권의 채권최고액이 6천만 원이라면 두 금액을 합쳐 2억 5천만 원입니다. 이 계산만으로 경매 배당액이나 손실이 확정되는 건 아닙니다. 그래도 매매가격보다 앞서 살펴야 할 금액이 커진다는 사실은 분명하죠. 경매에서는 감정가만큼 낙찰된다는 보장도 없습니다.

시세를 볼 때도 현재 매물의 호가 하나로 판단하지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 같은 건물이나 인근의 면적·층·준공연도가 비슷한 거래를 찾습니다. 거래가 드문 빌라라면 비교 범위를 넓히되, “이 집은 특별해서 더 비싸다”는 설명만으로 가격을 올려 잡지 않습니다. 전세보증금은 나갈 때 집주인에게 돌려받아야 하는 돈이니까요.

같은 투룸이라도 등기부 읽는 법이 다릅니다

다세대주택의 투룸은 보통 호실마다 구분등기가 됩니다. 계약서의 주소와 호수가 등기부 표제부, 건축물대장과 맞는지 확인해야 합니다. 호수를 잘못 적거나 실제 사용하는 공간이 공부상 다른 용도라면 뒤에서 골치 아파집니다. 등기부 갑구에서는 소유자와 압류·가압류·가처분·신탁 여부를, 을구에서는 근저당권 등을 봅니다. 계약 상대가 등기상 소유자인지도 기본입니다.

다가구주택의 투룸은 더 까다롭습니다. 여러 세대가 살지만 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되는 경우가 많습니다. 내 방 등기부만 따로 떼어 선순위를 확인할 수 없죠. 건물 전체의 담보대출뿐 아니라 다른 세입자의 보증금도 회수 가능성을 따질 때 중요합니다. 다른 세대의 계약 내용을 충분히 확인할 수 없다면 그 불확실성 자체를 가격에 반영해야 합니다. 저는 초보 지인에게 이런 물건은 특히 서두르지 말라고 합니다.

등기부에 문제가 없어 보여도 건축물대장을 함께 봅니다. 광고에는 ‘투룸 빌라’라고 적혀 있지만 공부상 근린생활시설이거나 무단으로 나눈 공간일 수 있습니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증도 주택 유형과 권리관계 등을 심사합니다. 중개인이 “보증보험 다 됩니다”라고 말한 것과 실제 보증서가 발급되는 것은 별개예요.

계약서에 쓴 약속은 잔금 날 확인해야 합니다

근저당권을 갚는 조건으로 계약한다면 ‘잔금으로 대출 상환 예정’이라는 말만 듣고 넘어가지 않습니다. 어떤 근저당권을 언제 말소할지, 이행하지 못하면 계약을 어떻게 처리할지를 계약서에 구체적으로 적고 금융기관 상환 절차도 미리 확인합니다. 특약이 있어도 집주인에게 돈이 없으면 보증금을 돌려받는 데 시간이 걸릴 수 있으니, 위험을 없애 주는 문장으로 여기면 곤란합니다.

계약 전 한 번 본 등기부를 잔금 날까지 믿는 것도 위험합니다. 그사이 새로운 권리가 설정될 수 있어서 저는 잔금 송금 직전에 등기사항을 다시 확인합니다. 임대인 명의 계좌인지 확인하고, 약속한 기존 담보권 말소가 실제로 진행되는지도 살핍니다. 중개 현장에서 일정이 급하다고 재촉해도 이 순서는 건너뛰지 않습니다.

입주한 뒤에는 실제로 집을 인도받고 전입신고를 하며 계약서에 확정일자를 받습니다. 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생길 수 있고, 확정일자는 경매에서 우선변제를 주장할 때 중요한 요건입니다. 같은 날 설정된 권리와의 순서가 문제가 될 수 있다는 뜻이기도 합니다. 전입신고를 ‘며칠 뒤 시간 날 때’ 할 일로 미루지 않는 이유입니다.

보증 가입 가능하다는 말도 직접 확인합니다

전세보증금반환보증은 집주인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 수단입니다. 그렇다고 모든 투룸전세가 가입되는 건 아닙니다. 주택가격 산정 방식, 선순위채권, 주택 유형, 신청 시기 등에 따라 심사 결과가 달라집니다. 주택도시보증공사 안내에서도 보증한도와 선순위채권을 따로 확인하도록 합니다. 계약 전에 보증 가능 여부를 확인하고, 신청만 한 상태와 보증서가 발급된 상태를 구분해야 합니다.

계약 직전 제 메모에는 늘 같은 항목이 남습니다.

• 실거래가와 전세보증금 사이에 여유가 있는가
• 등기부의 소유자·담보권·압류 등 권리관계가 계약 내용과 맞는가
• 다가구라면 다른 세입자의 보증금 등 선순위 위험을 파악했는가
• 건축물대장상 용도와 실제 사용하는 공간이 맞는가
• 잔금 날 권리관계를 다시 확인하고 바로 전입신고할 수 있는가

지인은 처음 봤던 집을 결국 계약하지 않았습니다. 그 집이 반드시 경매로 넘어간다는 뜻은 아닙니다. 다만 보증금 1억 원이 넘는 계약에서 설명되지 않은 위험을 안고 들어갈 이유도 없었죠. 투룸전세를 고를 때 제가 가장 오래 보는 곳은 채광 좋은 거실이 아니라, 계약이 끝난 뒤 그 돈이 돌아올 자리입니다.