주택매매를 서두르다 입찰을 접은 날
몇 년 전 법원 입찰장에서 마음에 둔 집을 끝내 써내지 않은 적이 있습니다. 주변 주택매매 가격보다 싸게 낙찰받을 수 있을 것 같았죠. 그런데 현장을 다시 가보니 집 안에는 짐이 그대로 있었고, 매도할 때 내놓을 만한 상태로 고치려면 생각보다 돈이 많이 들겠더군요. 경매에서 싸게 사는 일과 그 집을 다시 파는 일은 같은 계산서에 올려야 합니다.
입찰가보다 먼저 매도가를 낮춰 잡는다
저는 물건을 보면 낙찰가부터 정하지 않습니다. 그 집을 누가, 얼마에 살지를 먼저 생각합니다. 같은 단지의 매매 사례라도 층, 방향, 수리 상태가 다르면 그대로 비교하기 어렵습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 확인한 뒤 중개업소 몇 곳에 현재 나온 매물과 실제 문의가 붙는 가격을 묻습니다. 신고된 거래가격은 지나간 거래이고, 매물 호가는 아직 거래되지 않은 가격이니까요.
예를 들어 비슷한 집이 2억 8천만 원에 거래됐어도, 내가 낙찰받을 집은 누수 흔적이 있고 엘리베이터에서 먼 동이라면 2억 8천만 원을 예상 매도가로 적지 않습니다. 수리를 마친 뒤에도 2억 6천만 원에 팔릴 가능성을 따로 계산합니다. 두 가격에서 모두 비용을 빼 봐야 입찰가가 보입니다. 잘 팔릴 때만 남는 물건은 초보에게 버거운 경우가 많았습니다.
서류 한 장보다 점유 상황이 더 오래 발목을 잡기도 한다
주택매매를 염두에 둔 경매라면 등기부만 보고 입찰해서는 곤란합니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부를 나란히 놓고 점유자가 누구인지, 임차인의 전입과 확정일자 및 배당요구는 어떻게 돼 있는지 확인합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전부 해결되지 않는 상황이라면 매수인이 부담할 가능성까지 따져야 합니다. 서류에 적힌 날짜 하나가 입찰 가능한 가격을 바꿉니다.
서류상 부담을 계산한 뒤에도 집을 비워 받는 데 걸릴 시간을 별도로 잡습니다. 제가 현장에서 겪은 명도는 늘 계산표처럼 흘러가지 않았습니다. 이사 날짜를 협의하는 동안 대출이자는 나가고, 집을 보여줄 수도 없습니다. 민사집행법상 매수인은 매각대금을 다 낸 때 권리를 취득하지만, 소유권 취득과 실제 인도는 다른 단계입니다. 점유 관계가 복잡하다면 낙찰 뒤 절차와 비용을 미리 검토해야 합니다.
6천만 원 차익처럼 보여도 손에 쥐는 돈은 다르다
숫자를 하나 놓고 보겠습니다. 낙찰가 2억 2천만 원, 예상 매도가 2억 8천만 원이면 가격 차이는 6천만 원입니다. 여기서 취득세와 등기 비용 550만 원, 수리비 1,700만 원, 명도 관련 비용 400만 원, 대출이자 800만 원, 중개보수 200만 원, 보유 중 지출 150만 원을 가정하면 비용이 3,800만 원입니다. 예상 밖의 수리와 매도 지연에 대비해 500만 원을 더 잡으면 남는 금액은 양도소득세 등을 계산하기 전 1,700만 원입니다. 설명을 위한 가정이라 실제 세금과 비용은 물건마다 다릅니다.
여기서 매도가가 2천만 원만 낮아져도 계산은 금세 달라집니다. 매수자가 대출을 받지 못해 잔금이 늦어지는 경우도 있죠. 그래서 매매계약 때는 계약금, 잔금 날짜, 집 상태에 관한 약속을 말로 넘기지 않습니다. 확인한 하자와 수리 범위를 계약서에 구체적으로 남겨야 나중에 서로 다른 기억으로 다투는 일을 줄일 수 있습니다.
팔리는 날까지 세금과 신고 일정을 붙여 둔다
경매로 샀다고 양도소득세 계산이 단순해지는 건 아닙니다. 보유 주택 수, 보유·거주 기간, 취득과 양도 시점에 따라 적용이 달라집니다. 국세청은 1세대 1주택 비과세에도 보유기간 등 요건이 있고, 양도가액이 12억 원을 넘는 주택에는 별도 계산이 필요하다고 안내합니다. 특히 단기간에 사고파는 계획이라면 비과세를 당연한 수익으로 넣지 않는 편이 안전합니다. 입찰 전과 매도 계약 전, 각각 자신의 조건으로 세액을 확인해야 합니다.
일반적인 주택 매매계약을 체결한 뒤에는 부동산 거래신고 일정도 챙겨야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 거래계약 체결일부터 30일 이내 신고하도록 정하고 있습니다. 중개사가 신고를 진행하더라도 접수 여부는 당사자가 확인하는 게 마음 편합니다.
입찰장에서 가장 아쉬운 물건은 남에게 낙찰된 집보다, 계산을 대충 하고 내가 낙찰받은 집이었습니다. 주택매매로 수익을 내려면 낙찰가의 할인 폭보다 다음 매수자가 감당할 가격, 그때까지 버틸 비용, 집을 온전히 넘길 수 있는 시점을 먼저 봐야 합니다. 저는 그 셋 중 하나라도 흐릿하면 입찰표를 접습니다.
