재건축 아파트 경매에 뛰어들었다가 입찰을 접은 이유
얼마 전 재건축 아파트 경매 물건을 보러 갔는데, 처음엔 가격이 꽤 좋아 보였다. 주변 구축 아파트보다 감정가가 낮았고, 최저매각가격은 한 차례 유찰돼 더 내려가 있었다. 그런데 조합에 확인할 내용을 적다 보니 입찰가보다 먼저 알아야 할 게 수두룩했다. 재건축 물건은 낡은 집 한 채를 사는 경매와 계산법이 다르다. 앞으로 새 아파트를 받을 수 있는지, 그때까지 얼마를 더 내야 하는지가 가격을 뒤집는다.
낙찰받으면 새 아파트도 받는다는 말부터 의심했다
경매 공고에 ‘재건축 예정’이라고 적혀 있어도 낙찰자가 곧바로 조합원 지위를 얻는다는 뜻은 아니다. 먼저 해당 단지가 조합설립인가를 받았는지, 물건이 있는 지역이 입찰 시점에 투기과열지구인지 확인한다. 도시 및 주거환경정비법 제39조는 투기과열지구의 재건축사업에서 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람의 조합원 자격을 제한한다.
여기서 “경매니까 예외겠지” 하고 넘어가면 위험하다. 경매·공매와 관련된 예외도 있지만, 채무의 성격 등 법령이 정한 요건을 따져야 한다. 경매 사건번호만으로 승계를 단정할 수 없다. 나는 매각물건명세서와 등기사항증명서를 보고 채권자와 경매 원인을 확인한 뒤, 조합과 관할 구청에 해당 물건의 조합원 지위 승계 가능 여부를 각각 묻는다. 답이 애매하면 법률 검토 비용을 들이거나 입찰을 접는다.
분양신청 상태도 별개다. 종전 소유자가 신청 기간에 분양신청을 하지 않았거나 분양 대상에서 제외됐다면, 낙찰자가 기대한 새 아파트 대신 현금청산 문제가 남을 수 있다. ‘조합원 명부에 이름이 있다’는 말 한마디보다 분양신청 내역과 관리처분계획상 대상 여부가 중요하다. 서류를 직접 확인할 수 없다면 그 불확실성까지 입찰가에 반영해야 한다.
최저매각가격 옆에 분담금을 써놓고 다시 계산했다
예를 들어 낙찰가를 3억 1천만 원으로 예상해 보자. 조합이 안내한 추가분담금 추산액이 1억 5천만 원이라면 이미 4억 6천만 원이다. 취득 관련 비용 1천2백만 원, 명도와 수리 비용 8백만 원, 사업 지연 동안의 이자·보유비용 1천5백만 원을 가정하면 총투입액은 4억 9천5백만 원이 된다. 나중에 5억 3천만 원에 팔 수 있다는 가정에서도 차이는 3천5백만 원이다. 매도 비용과 세금을 빼기 전 금액이다.
더 조심스러운 부분은 1억 5천만 원이 확정액이 아닐 수 있다는 점이다. 관리처분계획에는 종전자산 가격, 분양예정 자산의 추산액, 정비사업비와 조합원별 분담 내역 등이 담긴다. 공사비나 금융비용이 바뀌면 분담금도 달라질 수 있다. 중개 현장에서 들은 숫자와 조합의 최신 서류에 적힌 숫자가 다르면, 나는 서류의 작성일과 이후 변경 의결부터 확인한다.
대출도 입찰 전에 숫자를 받아봐야 한다. 일반 아파트를 담보로 잡을 때와 재건축 진행 단계의 물건을 평가할 때 금융기관의 판단이 같다고 기대하면 곤란하다. 낙찰 뒤 잔금 납부 기한에 맞춰 돈을 마련하지 못하면 보증금을 잃을 수 있다. 예상 대출액이 아니라 금융기관이 해당 물건과 내 소득·부채 조건을 보고 제시한 가능 금액을 자금표에 적어야 한다.
조합 서류를 봐도 현장에 가는 이유가 있다
서류상 권리가 괜찮아 보여도 점유 문제는 따로 남는다. 현황조사서에는 ‘폐문부재’라고 적혀 있는데 우편함에는 여러 이름의 우편물이 꽂힌 집을 본 적이 있다. 이런 물건은 누가 살고 있는지부터 다시 확인해야 한다. 전입세대 확인, 임대차 관계, 점유 시점과 보증금 인수 가능성을 따져야 명도 비용을 계산할 수 있다. 재건축을 앞둔 집이라도 세입자가 저절로 나가는 건 아니다.
현장에서는 건물 상태만 보지 않는다. 단지에 실제 이주가 얼마나 진행됐는지, 빈집 관리가 되는지, 상가와 주택이 섞여 있는지, 주변 중개업소가 말하는 거래 가능 가격에 실거래 근거가 있는지도 본다. ‘곧 철거한다’는 말은 몇 년째 반복될 수 있다. 사업시행계획인가와 관리처분계획인가, 이주·철거 일정은 단계마다 따로 확인해야 한다.
내 입찰가를 낮춘 건 할인율보다 기다리는 시간이었다
재건축 경매에서 초보가 자주 놓치는 건 시간이 돈이라는 사실이다. 이주가 늦어지면 대출이자는 계속 나가고, 분담금을 낼 시점도 자금 사정과 어긋날 수 있다. 주변 신축 아파트의 호가를 미래 매도가로 그대로 가져오면 계산이 쉽게 부풀려진다. 나는 준공 시점과 매도가를 하나로 찍지 않고, 사업이 지연되고 가격이 기대보다 낮은 경우까지 넣어 본다.
입찰 전 적어 두는 질문은 단순하다. 이 물건의 조합원 지위를 승계할 수 있는가. 분양신청과 관리처분계획상 받을 주택은 확인되는가. 추가분담금과 남은 납부 일정은 얼마인가. 점유자를 내보내는 데 어떤 비용과 시간이 드는가. 그리고 잔금은 대출이 예상보다 적게 나와도 낼 수 있는가. 하나라도 답이 흐리면 입찰가를 다시 쓰거나 입찰을 포기한다.
그날 봤던 물건도 가격표만 놓고 보면 아쉬웠다. 그래도 조합원 지위와 총투입액을 확인하지 못한 채 입찰봉투를 내는 쪽이 더 아쉬운 일이 될 수 있다. 재건축 경매에서는 싸게 낙찰받았다는 순간보다, 받을 권리와 끝까지 낼 돈을 확인한 순간에 비로소 가격이 보인다.
