재개발재건축 경매 물건을 따라가 봤더니

입찰장에서 재개발 구역의 낡은 빌라를 보면 유독 손이 빨라지는 사람이 있습니다. 감정가보다 싸고, 나중에 새 아파트를 받을 수 있다는 말이 붙으면 더 그렇죠. 저도 처음에는 낙찰가와 주변 신축 시세부터 계산했습니다. 그런데 현장을 오래 다녀보니 그 사이에 빠진 숫자와 권리가 수익을 뒤집는 경우가 많았습니다.

낙찰받으면 새 아파트도 받는다는 말

재개발재건축 물건을 볼 때 제가 먼저 확인하는 건 건물 상태가 아닙니다. 그 물건을 취득한 사람이 조합원이 될 수 있는지, 이미 분양신청을 했는지입니다. 등기부에 소유권이 넘어온다고 해서 아파트를 받을 권리까지 자동으로 확인되는 건 아니거든요.

도시 및 주거환경정비법에 따르면 투기과열지구에서는 재건축의 경우 조합설립인가 후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 후 취득자의 조합원 자격이 제한될 수 있습니다. 경매라고 무조건 예외가 되는 것도 아닙니다. 시행령에는 국가·지방자치단체 또는 일정한 금융기관에 대한 채무를 갚지 못해 경매·공매되는 경우 등이 예외로 규정돼 있습니다. 개인 간 채무 때문에 진행된 경매까지 같은 방식으로 생각하면 위험합니다.

여기에 분양신청 여부도 따로 봐야 합니다. 도시정비법은 분양신청을 하지 않았거나 분양대상에서 제외된 사람 등에 대해 손실보상 협의를 하도록 정하고 있습니다. 매각물건명세서에 ‘정비구역 내 소재’라고 적혀 있어도 그 한 줄로 입주권을 판단할 수는 없습니다. 저는 조합의 분양신청 내역과 관리처분계획상 해당 물건의 지위를 확인하지 못하면 가격 계산부터 멈춥니다.

싼 낙찰가 뒤에 붙는 돈을 적어보면

숫자를 하나 가정해 보겠습니다. 빌라를 4억 2천만 원에 낙찰받고, 당시 안내받은 추가 분담금이 1억 8천만 원이라고 칩시다. 여기까지만 더하면 6억 원입니다. 새 아파트 예상 시세가 7억 2천만 원이라면 차익이 꽤 남아 보입니다.

그런데 취득 단계의 세금과 등기 비용 2천만 원, 이자와 보유 비용 2천5백만 원, 명도·수리·예비비 1천5백만 원을 넣으면 투입액은 6억 6천만 원입니다. 매도 비용과 양도소득세는 아직 뺀 숫자입니다. 분담금이 5천만 원만 늘어도 예상 차이는 1천만 원 수준으로 줄어듭니다. 사업이 늦어져 이자를 더 내면 그마저 사라질 수 있고요. 이 수치는 계산을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 세금과 대출 비용은 보유 주택 수, 물건과 거래 조건에 따라 달라집니다.

조합이 통지한 분담금도 확정 수익표는 아닙니다. 공사비, 금융비용, 일반분양 수입이 바뀌면 사업비와 개인 부담이 달라질 수 있습니다. 저는 조합이 제시한 금액만 적지 않고 최근 총회 자료의 사업비 변경 사항과 납부 시기를 같이 봅니다. 돈을 얼마 내는지만큼 언제 내야 하는지도 중요합니다.

입찰 전에는 서류와 현장을 따로 확인합니다

법원 서류에서는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 맞춰 봅니다. 선순위 임차인이나 인수할 권리가 있는지 살피는 기본 권리분석입니다. 다만 정비사업의 조합원 지위와 분양 내역은 법원 서류만으로 충분히 확인되지 않을 수 있습니다. 이 부분은 조합 자료와 인가·고시 내용을 별도로 확인해야 합니다.

• 해당 구역의 사업 단계와 조합설립인가·관리처분계획인가 날짜를 확인합니다.
• 물건별 분양신청 여부, 분양대상 여부, 종전자산 평가액과 추가 분담금 자료를 확인합니다.
• 임차인의 점유 상태와 명도에 걸릴 시간·비용을 현장에서 가늠합니다.
• 금융기관에 잔금대출 가능 금액과 조건을 물어 자기자본이 얼마나 필요한지 계산합니다.

조합에 전화 한 통 했다고 확인이 끝난 건 아닙니다. 통화 때 들은 내용이 오래된 자료에 따른 것일 수 있고, 물건 주소나 소유자 정보가 어긋날 수도 있습니다. 가능하면 해당 물건을 특정해 서류를 대조하고, 답변의 기준 날짜도 기록해 둡니다. 조합원 자격이나 분양 지위가 불분명하다면 낙찰 뒤에 풀 문제로 남겨두지 않습니다.

현장에 가면 사업 일정도 다르게 보입니다

지도에서는 역이 가깝고 새 아파트 조감도도 그럴듯한데, 현장에 가면 아직 이주하지 않은 세대가 여럿 남아 있는 구역이 있습니다. 상가 영업이 계속되는지, 철거가 어디까지 진행됐는지, 빈집 관리 상태는 어떤지 보면 서류에 적힌 사업 단계가 실제 생활에서 어느 정도 진행됐는지 감이 옵니다. 물론 현장 모습만으로 착공일을 단정할 수는 없습니다.

명도 역시 ‘곧 철거할 집’이라는 이유로 가볍게 볼 일이 아닙니다. 점유자와 보증금 관계를 잘못 읽으면 협의가 길어지고, 그동안 잔금대출 이자는 나갑니다. 저는 입찰가를 쓸 때 예상보다 몇 달 더 보유하는 경우를 넣어 봅니다. 그 계산에서 버티기 어렵다면 낙찰가를 낮추거나 물건을 보냅니다.

재개발재건축 경매에서 오래 기억에 남는 물건은 가장 싸게 낙찰된 물건이 아닙니다. 서류에 적힌 권리, 조합이 인정하는 지위, 앞으로 낼 돈이 서로 맞아떨어졌던 물건입니다. 그 세 가지를 확인할 수 없는 날에는 입찰표를 쓰지 않고 돌아오는 편이 제 돈을 지키는 일이었습니다.