경매자격증을 따려던 친구와 법원에 가봤더니

법원 입찰장에서 만난 지인이 경매자격증부터 따야 입찰할 수 있는 줄 알았다고 했습니다. 강의 광고를 보고 신청서까지 써뒀다더군요. 저는 그날 입찰표 쓰는 법보다 먼저, 자격증이 없어도 본인 명의로 입찰할 수 있다는 얘기부터 했습니다. 경매를 처음 접하면 이름에 ‘자격증’이 붙은 만큼 법원이 요구하는 면허처럼 느껴집니다. 그런데 투자자로 직접 입찰하는 일과 남의 입찰을 대리하는 일은 다릅니다.

경매자격증이 있어야 입찰할 수 있을까

개인이 자기 돈으로 법원 경매에 입찰할 때 경매자격증은 필수 조건이 아닙니다. 법원경매정보에서 물건 자료를 확인하고, 해당 매각기일의 절차에 맞춰 입찰하면 됩니다. 다만 본인 입찰이 가능하다는 말이 아무 물건이나 사도 된다는 뜻은 아닙니다. 법원은 입찰 자격보다 매각 조건을 먼저 확인하라고 합니다. 보증금은 기일입찰에서 통상 최저매각가격의 10분의 1이지만, 법원이 달리 정할 수 있어 사건별 공고를 봐야 합니다.

또 하나 헷갈리는 지점이 대리입찰입니다. 경매자격증이라는 이름의 민간자격을 취득했다고 해서 돈을 받고 다른 사람의 경매 입찰을 마음대로 대리할 권한이 생기지는 않습니다. 대리 업무는 별도 법률과 자격 요건이 걸려 있습니다. 투자 공부를 하려는 사람인지, 타인의 일을 직업으로 맡으려는 사람인지부터 구분해야 하는 이유입니다.

등록된 민간자격이라는 말에 멈춰서 봤다

경매 관련 교육을 찾아보면 ‘등록 민간자격’이라는 문구가 자주 보입니다. 이 말은 해당 민간자격이 등록 제도에 따라 관리된다는 뜻이지, 정부가 그 과정의 투자 수익률이나 강사의 실력을 보증한다는 뜻은 아닙니다. 국가공인 여부도 등록 여부와는 별개입니다. 민간자격정보서비스에서는 자격명만 보지 말고 등록번호, 발급기관, 공인 여부를 함께 확인할 수 있습니다. 이름이 비슷한 자격도 있기 때문입니다.

제가 교육을 고를 때 더 오래 보는 건 커리큘럼입니다. 등기부의 권리 순서만 외우게 하는지, 매각물건명세서의 인수 조건을 읽히는지, 임차인의 전입과 배당 문제를 실제 사건으로 풀어보는지 확인합니다. 수료 뒤에도 혼자서 물건 하나를 검토할 수 없다면 증서의 글씨가 아무리 근사해도 제 입장에선 비싼 종이 한 장입니다. 수강료 외에 교재비, 시험 응시료, 자격증 발급비가 따로 붙는지도 계약 전에 봐야 합니다.

문제집에서는 맞혔는데 물건 앞에서는 틀린다

초보와 물건을 검토할 때 자주 보는 실수가 있습니다. 감정가 3억 원인 아파트가 두 번 유찰돼 최저가가 1억 9천만 원 안팎으로 내려오면, 먼저 ‘1억 원 넘게 싸다’고 계산합니다. 그런데 감정평가 시점은 과거입니다. 지금 같은 단지의 비슷한 층과 면적이 얼마에 거래되는지 확인하지 않으면 할인 폭 자체가 착시일 수 있습니다. 매물 호가 하나만 보고 시세를 잡아도 똑같이 위험합니다.

권리 쪽은 더 조심스럽습니다. 등기부에 있는 권리만 훑고 ‘말소기준권리 뒤니까 끝’이라고 넘기는 순간, 매각물건명세서에 적힌 임차인 정보나 인수 가능성을 놓칠 수 있습니다. 현황조사서에 사람이 산다고 적혀 있어도 그 사람의 정확한 권리관계가 저절로 확정되는 것은 아닙니다. 저는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 놓고 서로 다른 부분에 표시합니다. 전입일, 확정일자, 배당요구 여부처럼 결과에 영향을 줄 수 있는 날짜는 따로 적습니다. 자료가 맞지 않거나 점유관계가 불분명하면 입찰가를 낮추는 것만으로 해결하려 하지 않습니다. 초보라면 그 물건을 보내는 편이 낫습니다.

명도도 ‘낙찰받으면 바로 비워준다’는 식으로 계산하면 안 됩니다. 점유자와 협의가 필요한지, 인도명령 대상인지, 이사비나 집행 비용이 들 가능성이 있는지에 따라 돈과 시간이 달라집니다. 자격증 시험에서 맞힌 권리분석 한 문제와 실제 점유자를 만나는 일 사이에는 꽤 큰 거리가 있습니다.

수강료보다 먼저 적어야 할 숫자들

가령 예상 매도가가 2억 5천만 원인 물건을 2억 1천만 원에 낙찰받는다고 가정해봅시다. 겉으로는 4천만 원 차익입니다. 여기서 취득 관련 세금과 등기비용 700만 원, 수리비 1천만 원, 이자와 보유비 500만 원, 명도와 매도 비용 500만 원을 가정하면 남는 돈은 1천300만 원입니다. 수치는 설명을 위한 가정일 뿐이고, 실제 세금은 보유 주택 수와 물건 조건 등에 따라 달라집니다. 예상 매도가가 1천만 원만 낮아져도 계산은 완전히 달라집니다.

경락잔금대출도 자격증을 땄다고 약속되는 돈이 아닙니다. 대출 가능액과 금리, 잔금 납부 일정은 본인의 소득·부채, 물건의 상태, 금융기관 심사에 달려 있습니다. 입찰 전에 대출이 예상보다 적게 나올 때 마련할 현금까지 계산해야 합니다. 잔금을 못 내면 입찰보증금을 잃을 수 있으니, 이 숫자는 낙찰 뒤에 알아볼 일이 아닙니다.

경매자격증 과정이 공부의 출발점이 될 수는 있습니다. 다만 제가 입찰장에서 믿는 건 자격증 이름보다 직접 확인한 자료와 보수적으로 적은 비용표입니다. 좋은 물건을 놓치는 아쉬움은 며칠이면 가시지만, 잘못 낙찰받은 물건의 비용은 훨씬 오래 따라옵니다.