전세권설정비용 직접 따져보니 등기비보다 순위가 무서웠다
경매 물건을 보다 보면 전세권이 등기된 집을 자주 만납니다. 세입자 입장에서는 등기부에 이름이 올라가니 마음이 놓일 수 있습니다. 그런데 입찰장에서 제가 먼저 보는 건 전세권 설정에 얼마를 썼느냐가 아니라, 그 권리가 몇 번째로 들어왔느냐입니다. 돈을 들여 등기해도 앞선 권리까지 밀어내지는 못하거든요.
전세금 2억 원이면 세금만 48만 원입니다
전세권설정비용에서 가장 큰 항목은 세금입니다. 전세권 설정등기의 등록면허세는 전세금액의 0.2%이고, 지방교육세는 그 등록면허세의 20%입니다. 전세금에 곧바로 적용하면 두 세금을 합쳐 0.24%인 셈입니다. 찾기쉬운 생활법령정보에 안내된 계산 방식도 같습니다.
전세금 2억 원이라면 등록면허세 40만 원, 지방교육세 8만 원으로 세금 합계가 48만 원입니다. 3억 원이면 각각 60만 원과 12만 원, 합계 72만 원이고요. 보증금이 1억 원 늘 때마다 이 두 세금이 24만 원씩 늘어나는 구조라 계산은 어렵지 않습니다.
여기에 등기신청수수료가 붙습니다. 안내된 금액은 서면 방문 신청 1만 8천 원, 전자표준양식으로 작성해 방문 신청 1만 5천 원, 전자신청 1만 원입니다. 따라서 전세금 2억 원을 서면으로 직접 신청한다면 세금과 등기신청수수료만 49만 8천 원입니다. 증명서 발급비나 법무사 보수는 뺀 금액입니다. 전세권 설정에는 국민주택채권을 매입할 필요가 없으니, 견적서에 채권 비용이 보이면 어떤 등기 비용인지 확인해야 합니다.
법무사 견적은 항목별로 봐야 합니다
직접 신청하면 대행 보수는 아낄 수 있지만 집주인의 협조와 서류 준비가 필요합니다. 전세권 설정등기는 소유자와 전세권자가 공동으로 신청하는 방식이고, 한쪽이 위임받아 진행할 수도 있습니다. 집주인이 서류를 언제 줄지 정하지 않은 채 계약서에 ‘전세권 설정 가능’이라고만 적어두면 잔금일에 일이 꼬이기 쉽습니다.
법무사에게 맡길 때는 총액 하나만 듣지 말고 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 대행 보수, 서류 발급비를 나눠 달라고 합니다. 세금은 전세금액으로 계산되지만 대행 보수는 사무소와 업무 범위에 따라 달라집니다. 계약이 끝난 뒤 전세권을 말소할 때 누가 비용을 내고 서류를 준비할지도 미리 약정해 두는 편이 좋습니다. 설정할 때 쓴 돈만 계산하고 말소 절차를 빼놓는 경우가 꽤 있습니다.
등기부에서 날짜 한 줄을 놓치면 비용 계산이 무의미합니다
예를 들어 시세를 4억 원으로 보는 집에 2억 4천만 원의 근저당권이 먼저 있고, 뒤이어 전세금 3억 원의 전세권을 설정한다고 해보죠. 세금과 신청수수료를 합쳐 약 73만 원을 써도 앞선 근저당권보다 우선할 수는 없습니다. 가령 경매 낙찰가가 3억 5천만 원이라면, 단순히 낙찰가에서 선순위 채권액 2억 4천만 원을 빼도 1억 1천만 원만 남습니다. 실제 배당액은 채권액 확정, 집행비용, 다른 권리 관계에 따라 달라지지만, 등기비를 낸 사실이 보증금 3억 원의 회수를 보장하지 않는다는 점은 분명합니다.
저는 이런 집을 보면 먼저 등기사항증명서에서 소유자, 근저당권, 압류·가압류, 기존 전세권의 접수 순서를 확인합니다. 그다음 시세를 최근 실거래와 주변 매물로 나눠 보고, 경매에서 얼마에 팔릴지 보수적으로 잡습니다. 시세 4억 원이라는 말만 믿고 4억 원 전부를 배당 재원처럼 계산하면 위험합니다. 집주인의 세금 체납이나 다른 세입자의 권리도 별도로 확인할 문제입니다.
전입신고와 확정일자도 따로 챙깁니다
전세권을 설정했다고 주택임대차보호법상 세입자 요건까지 자동으로 갖춘 것은 아닙니다. 대법원 판례도 전세권에 따른 우선변제권과 주택 임차인으로서의 우선변제권을 별개로 봅니다. 실제 거주할 주택이라면 집을 인도받고 전입신고를 하며 계약서에 확정일자도 받는 절차를 놓치지 않아야 합니다. 전세권 등기 하나에만 기대고 이사를 나가거나 주민등록을 옮기는 판단은 특히 신중해야 합니다.
반대로 전입신고와 확정일자를 받았다는 이유만으로 등기부 검토를 건너뛰어서도 안 됩니다. 어느 권리가 먼저 생겼는지에 따라 경매에서 받을 돈이 달라질 수 있습니다. 잔금 지급 직전 등기부를 다시 열어 새 권리가 들어왔는지도 봅니다. 계약할 때 깨끗했던 등기부가 잔금일에도 같으리라는 보장은 없으니까요.
제가 전세권설정비용을 계산할 때는 2억 원에 약 50만 원, 3억 원에 약 74만 원이라는 숫자부터 잡습니다. 그리고 그 돈을 쓰기 전에 집의 가격과 선순위 권리를 다시 봅니다. 등기 비용은 계산기로 금방 나오지만, 내 보증금이 경매에서 어디에 설지는 시간을 들여 확인해야 합니다.
