신축아파트 경매에 들어갔다가 입찰가를 낮춘 이유
입찰장에 가기 전날, 준공된 지 얼마 안 된 신축아파트 한 채를 다시 보러 간 적이 있습니다. 감정가보다 꽤 낮은 가격에 살 수 있을 것 같았죠. 그런데 단지 앞 부동산에서 최근 거래와 현재 호가를 따로 확인하고, 관리사무소에서 체납 여부를 묻고 나니 제가 써둔 입찰가가 달라졌습니다. 새 아파트라는 말에 붙여둔 기대값이 생각보다 컸던 겁니다.
새 아파트도 시세보다 싸다는 보장은 없다
신축아파트 경매 물건을 보면 먼저 감정가와 최저매각가격의 차이가 눈에 들어옵니다. 유찰돼 최저가가 내려가면 더 그렇습니다. 하지만 감정평가는 과거 어느 시점의 가격입니다. 그사이 같은 단지의 매매가격이 내려갔다면 ‘감정가 대비 20% 할인’이라는 숫자는 별 의미가 없습니다.
저는 같은 단지라도 동, 층, 향, 조망을 나눠 봅니다. 실거래가 한 건만 보고 가격을 정하지도 않습니다. 그 거래가 급매였는지, 옵션과 확장 상태가 비슷한지, 현재 매물은 얼마에 나와 있는지 중개업소 두세 곳에 묻습니다. 호가는 팔고 싶은 가격이고, 실거래가는 이미 끝난 거래입니다. 둘 사이가 벌어져 있을 때는 보수적으로 잡아야 합니다.
입주 초기 단지라면 한 번 더 조심합니다. 잔금을 치르려는 소유자나 임대를 놓으려는 집주인의 매물이 한꺼번에 나올 수 있습니다. 새집 특유의 깔끔함은 분명 장점이지만, 바로 팔 수 있는 가격까지 올려주지는 않습니다.
등기부만 보고 끝내면 점유자 앞에서 막힌다
권리분석은 등기사항증명서에서 말소기준권리의 기준이 될 권리를 찾는 데서 시작합니다. 그다음 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 봅니다. 임차인이 있다면 전입 시점과 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 확인해야 합니다. 배당을 받고도 남는 보증금이 매수인에게 넘어올 가능성이 있는지에 따라 입찰 가능한 금액이 크게 달라집니다.
서류에 ‘임대차관계 미상’이라고 적혔다고 빈집으로 보면 위험합니다. 현장에 불이 켜져 있는지, 우편물이 쌓였는지, 관리사무소에서 확인할 수 있는 점유 정보가 있는지 살핍니다. 개인정보 때문에 답을 못 듣는 항목도 있지만, 그 빈칸 자체를 입찰가에 반영할 수는 있습니다. 확인이 안 되는 보증금이나 점유 관계를 제게 유리한 쪽으로 가정하지 않는 편입니다.
신축아파트는 등기와 건축물대장도 유심히 봅니다. 준공과 입주가 끝났는지, 소유권보존등기와 대지권 표시는 어떻게 돼 있는지, 감정평가서에 적힌 상태와 현재 상태가 같은지 확인합니다. 분양 관련 권리나 추가 부담이 의심되는데 서류로 풀리지 않으면, 초보 입찰자에게는 건너뛰는 쪽이 낫다고 봅니다.
낙찰가와 매도가의 차이가 내 수익은 아니다
입찰가를 정할 때 저는 예상 매도가에서 비용을 하나씩 뺍니다. 설명을 위해 숫자를 바꾼 사례를 들어보겠습니다. 비슷한 집을 6억 1천만 원에 팔 수 있다고 보고 5억 5,500만 원에 낙찰받으면, 겉으로 보이는 차이는 5,500만 원입니다.
- 취득세와 등기 등 취득 부대비용을 1,300만 원으로 가정
- 수리와 청소비 700만 원
- 명도 관련 비용 500만 원
- 보유 기간의 이자와 관리비 900만 원
- 매도 중개비 등 300만 원
이 가정대로면 총투입액은 5억 9,200만 원이고, 매도가 6억 1천만 원을 달성해도 남는 금액은 1,800만 원입니다. 양도 관련 세금은 아직 빠져 있습니다. 취득세율과 양도세는 보유 주택 수, 취득·매도 시점, 보유 기간 등에 따라 달라지므로 실제 계산은 본인 조건으로 다시 해야 합니다. 매도가가 2천만 원만 낮아져도 이 계산은 적자로 바뀝니다.
대출도 낙찰 뒤에 알아보면 늦습니다. 경락잔금대출은 물건과 차주의 소득·부채, 금융기관 심사에 따라 가능 금액이 달라집니다. 입찰 전에 금융기관에 해당 물건을 기준으로 상담하고, 대출이 예상보다 적게 나올 때 채울 현금까지 계산합니다. 법원이 정한 대금지급기한에 잔금을 못 맞추면 입찰보증금을 잃을 수 있습니다. 제 계산표에는 늘 ‘대출 부족분’ 칸이 있습니다.
명도와 관리비는 현장에 가야 숫자가 보인다
새집이라 명도가 쉬울 거라고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 누가 어떤 권원으로 살고 있는지가 중요합니다. 대금 납부 후 인도명령을 신청할 수 있는 경우가 있지만, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 인도명령이 통하지 않을 수 있습니다. 법원 안내도 이 점을 구분합니다. 점유자와의 협의 기간, 이사비 요구 가능성, 절차에 드는 시간을 입찰 전부터 비용으로 잡아야 합니다.
관리비도 총액만 듣고 끝내지 않습니다. 관리사무소에 체납액을 공용부분과 전용부분으로 나눠 확인합니다. 대법원 판례에 따르면 새 소유자에게 승계될 수 있는 체납관리비는 공용부분에 관한 금액입니다. 그래서 체납액이 크다면 내역을 받아 항목별로 살펴야 합니다. 입주 초기 단지는 옵션 설치나 하자 보수 상태도 세대마다 다르니, 현장 확인이 가능한 범위에서 수리비를 따로 잡습니다.
신축아파트라는 이름은 입찰장에서 사람을 끌어모읍니다. 저도 새 단지 앞에 서면 낡은 집보다 손이 먼저 가는 순간이 있습니다. 그래도 마지막에 남기는 숫자는 ‘얼마나 새것인가’가 아니라 ‘모르는 비용을 감당하고도 살 만한 가격인가’입니다. 그 답이 흐릿한 물건에는 입찰표를 접어 넣지 않습니다.
