대항력 있는 임차인 경매 앞에서 입찰표를 접은 이유
몇 년 전 입찰장에서 전입일 하나를 다시 확인하고 입찰표를 접은 적이 있습니다. 감정가보다 꽤 싸게 나올 물건이었는데, 임차인의 보증금이 눈에 걸렸습니다. 경매에서는 낙찰가가 싸다고 해서 매입비용까지 싼 게 아닙니다.
전입일을 보고 바로 계산을 멈췄다
대항력 있는 임차인 경매를 볼 때 저는 등기부의 근저당권 설정일과 임차인의 점유·전입 시점을 먼저 나란히 놓습니다. 주택임대차보호법상 임차인이 집을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 전입신고일만 보고 ‘이날부터 대항력이 있다’고 적으면 하루 차이로 판단이 뒤집힐 수 있죠.
등기부에서는 말소기준이 되는 권리와 그보다 앞선 권리들을 확인합니다. 임차인이 대항력을 갖춘 시점이 근저당권 설정일보다 앞선다면, 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받고 미반환 보증금을 부담할 가능성이 있습니다. 반대로 전입이 늦다는 이유만으로 곧장 안전하다고 판단해서도 안 됩니다. 선순위 권리의 종류, 점유의 연속성, 임차권등기 여부까지 사건마다 다릅니다.
제가 현장에서 가장 경계하는 말이 “전입세대열람에 이름이 있으니 선순위 임차인이겠네요”입니다. 이름은 출발점일 뿐입니다. 실제 입주일이 언제인지, 주소가 해당 호실과 맞는지, 중간에 이사하거나 전출한 기간은 없는지 확인해야 합니다. 서류끼리 날짜가 다르면 그 차이를 설명할 자료가 나올 때까지 입찰가를 쓰지 않습니다.
배당요구를 했어도 보증금이 남을 수 있다
대항력과 우선변제권은 구분해야 합니다. 대항력은 새 소유자에게 임차관계를 주장하는 힘이고, 우선변제권은 대항요건에 확정일자까지 갖춘 임차인이 경매대금에서 순위에 따라 보증금을 받는 권리입니다. 확정일자가 있다고 보증금 전액이 자동으로 나오는 것은 아닙니다. 앞선 권리와 실제 배당재원을 따져야 합니다.
숫자를 바꿔 재구성한 사례를 하나 보죠. 시세가 2억 9천만 원쯤인 집에 보증금 1억 2천만 원의 대항력 있는 임차인이 있습니다. 낙찰가를 2억 원으로 예상하고, 임차인이 배당에서 4천만 원을 받는다고 가정하면 남는 보증금은 8천만 원입니다. 낙찰자 입장에서는 2억 원에 샀다는 계산으로 끝나지 않습니다. 그 8천만 원까지 고려한 취득 부담이 2억 8천만 원에 이릅니다.
여기에 취득세와 등기비용, 수리비, 자금 조달 비용을 합쳐 1천만 원만 더 들어도 시세 2억 9천만 원에 닿습니다. 중개비나 보유 기간의 이자, 매도 때의 세금까지 넣으면 여유가 사라집니다. 물론 실제 배당액은 입찰 전에 확정할 수 없습니다. 그래서 저는 예상 배당액을 하나만 적지 않고, 임차인이 거의 못 받는 경우까지 계산합니다.
주택임대차보호법은 경매로 임차권이 소멸하는 경우에도 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못했다면 예외를 둡니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 명도와 보증금 문제가 끝났다고 보면 위험합니다. 배당요구를 하지 않은 경우에도 임차관계가 어떻게 승계되는지 따져야 합니다.
입찰 전에는 서류 네 장을 맞춰 본다
제가 책상에 펼쳐 놓는 것은 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 전입세대확인 자료입니다. 등기사항증명서로 권리의 순서를 잡고, 매각물건명세서에서 임차인 신고 내용과 매수인이 인수할 수 있는 권리의 기재를 읽습니다. 현황조사보고서에는 누가 점유하는지 단서가 있지만, 조사 당시 확인되지 않은 사실도 있을 수 있습니다. 어느 한 장만 믿고 계산을 끝내지 않는 이유입니다.
- 임차인의 보증금, 전입일, 점유 시작일, 확정일자가 자료마다 일치하는가
- 배당요구 여부와 종기, 선순위 권리 및 다른 배당채권은 무엇인가
- 전입 주소와 실제 점유 호실이 같은가, 전출이나 점유 변경 흔적은 없는가
- 임차권등기, 보증금반환채권 양도 등 추가로 확인할 사정은 없는가
서류를 본 뒤에는 건물에 가서 우편함과 출입 흔적, 주변 중개업소의 거래 사례를 확인합니다. 다만 현장 방문으로 임차인의 계약 내용까지 확정할 수는 없습니다. 매각물건명세서의 기재가 모호하거나 자료가 충돌하면 경매기록을 더 확인하고, 금액이 크면 해당 사건의 권리관계를 전문가와 함께 검토합니다. 모르는 부분을 낙찰 뒤에 알아내는 비용이 가장 비쌉니다.
명도비보다 먼저 준비할 돈이 있다
초보 때는 점유자가 있으면 이사비부터 떠올리기 쉽습니다. 그런데 대항력 있는 임차인이라면 순서가 다릅니다. 미반환 보증금을 누가 부담하는지 먼저 확인해야 합니다. 매수인에게 대항할 권원이 인정되는 점유자에게는 인도명령으로 곧바로 집을 비우게 할 수 없다는 점도 민사집행법에 나옵니다. 보증금 반환과 집 인도가 맞물릴 수 있어 잔금 지급 직후 바로 수리하고 매도한다는 일정은 위험합니다.
경락잔금대출도 같은 계산을 따라야 합니다. 은행이 낙찰가를 기준으로 얼마까지 빌려줄지, 인수 가능 보증금을 심사에서 어떻게 볼지는 금융기관과 물건에 따라 다릅니다. 입찰 전에 대출 가능액을 확인하고, 대출이 줄어드는 경우 필요한 현금을 따로 적어 둡니다. 취득세 역시 매수인의 주택 수와 취득 당시 규정에 따라 달라지므로 자신의 조건으로 계산해야 합니다.
입찰표를 접었던 그 물건도 나중에 다른 사람이 낙찰받았습니다. 그 사람이 손해를 봤다는 뜻은 아닙니다. 임차인과 합의하거나 자금에 여유가 있었다면 성립하는 가격일 수 있습니다. 다만 제 돈으로는 보증금 잔액과 시간을 감당하면서까지 들어갈 이유가 없었습니다. 경매장에서 제일 아까운 건 놓친 물건이 아니라, 확인하지 않은 한 줄 때문에 묶이는 돈입니다.
