청주 봉명동 상가 경매, 5회 유찰 3,938만

한줄 요약

5회나 유찰된 봉명동 상가, 감정가 대비 75% 할인된 가격에 입찰 가능.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1050

경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 월명로 212, 가동 1층 에이-176호 (봉명동,청주파비뇽아울렛)

청주시 흥덕구 월명로 212에 위치한 청주파비뇽아울렛 내 상가입니다. 가동 1층의 에이-176호라는 점에서 유동인구가 많은 층이라고 예상할 수 있습니다. 하지만 솔직히 말하면, 상가면적 정보가 없어 정확한 판단이 어렵습니다. 주변에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 입지 조건은 괜찮아 보이지만, 면적 정보가 없어 구체적인 판단은 보류해야겠네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,700만 원이지만, 현재 최저입찰가는 3,938만 원으로 75% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교해보면 상당히 매력적인 가격이죠. 솔직히 이 정도면 가격 메리트는 충분해 보입니다. 예상 낙찰가는 약 4,135만 원 전후로 예측됩니다, 이는 감정가 대비 크게 저렴한 편이죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2010년 9월 17일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부를 확인해야 하며, 유치권이나 법정지상권 가능성도 염두에 두어야 합니다. 명도 난이도 역시 점유자 현황에 따라 달라질 수 있으니, 인도명령이 가능한지 미리 체크하는 게 좋습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 물건은 뭔가 이유가 있을 가능성이 큽니다. 하지만, 그만큼 가격 메리트가 큰 것이 사실입니다. 예상 수익률도 감안해야겠지만, 청주 지역의 상권이 살아난다면 충분히 투자 가치가 있다고 봅니다. 다만, 명도 이슈나 상권의 변화 가능성을 고려해 리스크를 평가해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 마진을 두고 4,100만 원 정도가 적당할 것 같습니다. 취등록세는 약 190만 원 정도 예상되며, 총 투자금은 4,290만 원 정도로 예상됩니다. 하지만 임차인 문제나 상권 변동성 같은 리스크는 충분히 고려해야겠죠.