소형 오피스텔 주택수 믿고 입찰했다가 멈춘 이유
입찰장에서 전용 20㎡ 남짓한 오피스텔을 앞에 두고 “이 정도면 주택 수에 안 들어가죠?”라는 말을 들은 적이 있습니다. 그날 제가 먼저 물은 건 면적이 아니었습니다. 지금 집을 팔 계획이 있는지, 오피스텔을 누가 어떤 용도로 쓸 예정인지였죠. 소형 오피스텔 주택수는 크기 하나로 답이 나오는 문제가 아닙니다.
작아도 주거용이면 집으로 볼 수 있다
오피스텔은 건축물대장에 업무시설로 적혀 있습니다. 그래서 ‘오피스텔은 주택이 아니다’라는 말이 쉽게 퍼집니다. 그런데 세금에서는 서류에 적힌 이름만 보지 않습니다. 특히 양도소득세는 실제 사용 모습을 따집니다. 침대와 주방이 있다는 사실만으로 단정할 수는 없지만, 임차인의 전입, 임대차계약 내용, 전기·수도 사용 내역 등이 주거용 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 국세청의 양도세 해석도 공부상 용도와 별개로 사실상 주거에 쓰는지를 확인하도록 안내합니다.
가령 아파트 한 채를 가진 사람이 오피스텔을 낙찰받아 직장인에게 주거용으로 월세를 놓았다고 해보죠. 몇 년 뒤 아파트를 팔면서 ‘나는 1주택자’라고 생각하면 곤란할 수 있습니다. 오피스텔의 면적이 20㎡인지 50㎡인지는 그 판단을 대신해 주지 않습니다. 반대로 실제 사무실로 쓰는 오피스텔이라면 사용 사실을 보여줄 계약서와 관련 자료가 중요해집니다.
취득세에서는 지금 사는 물건과 다음에 살 집을 나눠 봐야 한다
여기서 많이 헷갈립니다. 오피스텔 자체를 취득할 때의 세금과, 그 오피스텔을 보유한 상태에서 나중에 주택을 살 때 적용할 취득세는 서로 다른 문제입니다. 후자의 주택 수 산정에서는 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔이 포함될 수 있습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득분인지도 살펴야 합니다. 국세청 안내에 따르면 오피스텔 분양권은 실제 사용 용도가 정해지기 전이라 이 산정에 넣지 않고, 건물과 부속토지의 시가표준액 합계가 1억 원 이하인 오피스텔은 제외 대상입니다.
여기서 말하는 1억 원은 낙찰가나 주변 매매가가 아닙니다. 건물 시가표준액에 부속토지 시가표준액을 더한 금액입니다. ‘낙찰가가 9천만 원이니 괜찮다’고 계산했다가 숫자가 달라지는 이유죠. 또 이 제외 규정을 양도소득세의 1세대 1주택 판정에 그대로 가져다 쓰면 안 됩니다. 세목별로 적용하는 규정과 확인 시점이 다릅니다.
신축 소형 오피스텔에는 별도 특례도 있습니다. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받은 물건을 그 기간에 최초로 유상 취득하는 경우 등 법에서 정한 요건을 갖추면, 전용면적 60㎡ 이하이고 취득 당시 가액이 수도권 6억 원·비수도권 3억 원 이하인 오피스텔은 이후 주택 취득세의 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 기존 오피스텔을 다시 사는 경우에는 임대주택 등록 등 별도 요건이 걸릴 수 있습니다. 경매 물건에 ‘소형’이라는 말만 붙어 있다고 특례 대상이 되는 건 아닙니다.
양도세와 종부세의 ‘주택 수 제외’도 뜻이 다르다
집을 팔 때는 오피스텔의 실제 사용과 해당 시점의 세법상 특례를 따로 확인해야 합니다. 신축 소형주택의 주택 수 제외라는 문구를 봤더라도, 그것이 기존 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세를 자동으로 보장한다는 뜻은 아닙니다. 주택 수 판정, 다주택자 중과 여부, 비과세 요건은 각각 확인할 항목입니다. 이 차이를 놓치면 오피스텔에서 받은 몇 년 치 월세보다 세금 차이가 더 커질 수 있습니다.
종합부동산세도 비슷하게 오해하기 쉽습니다. 주거용 오피스텔은 주택분 과세 대상이 될 수 있습니다. 일정 요건을 갖춘 소형 신축주택은 신청을 통해 종부세 세율을 정할 때 주택 수에서 제외될 수 있지만, 주택의 과세가액까지 없던 것으로 만든다는 뜻은 아닙니다. 국세청은 해당 특례 범위에 요건을 갖춘 주거용 오피스텔도 포함될 수 있다고 안내합니다. ‘주택 수 제외’라는 다섯 글자만 보고 세금이 모두 사라진다고 받아들이면 위험합니다.
입찰표를 쓰기 전에는 사용 흔적과 비용부터 본다
저라면 먼저 건축물대장과 등기부로 물건을 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사서에서 점유·임대차 내용을 읽습니다. 현장에서는 우편함, 출입 흔적, 실제 사용 모습을 살펴보죠. 다만 현장 방문 한 번으로 임차인의 사용 목적이나 전입 여부가 확정되지는 않습니다. 임대차계약서와 재산세 과세 유형, 기존 소유자의 취득 시점은 확인할 수 있는 범위에서 따로 대조해야 합니다. 경매는 내부 확인이 어려운 물건도 많아, 모르는 부분을 ‘업무용일 것’이라고 유리하게 채워 넣으면 안 됩니다.
숫자도 보수적으로 잡습니다. 예를 들어 낙찰가 1억 2천만 원에 월세가 60만 원이면 연간 월세는 720만 원입니다. 여기서 취득 관련 세금, 수리비, 중개비, 공실 기간, 관리비 부담, 대출이자를 빼야 실제 손에 남는 금액이 보입니다. 기존 주택을 언제 팔지에 따라 세금이 달라질 가능성까지 있으면 그 금액도 입찰 상한을 정할 때 고려합니다. 명도 비용과 선순위 권리 검토는 별개의 필수 항목이고요.
작은 오피스텔은 입찰 보증금이 상대적으로 적어 보여 초보가 손대기 쉽습니다. 하지만 주택 수는 물건의 크기보다 사용 방식, 취득 시기, 적용할 세목에서 갈립니다. 저는 이 세 가지를 확인하지 못한 물건에는 기대 월세를 먼저 적지 않습니다. 싸게 낙찰받는 것보다, 낙찰 뒤 어떤 세금과 비용을 떠안을지 알고 들어가는 게 오래 버티는 방법이라고 봅니다.
