울산 신정동 건물 경매, 3회 유찰 7.5억

한줄 요약

3회 유찰로 가격은 매력적이지만, 주거 및 상업 공간 혼재로 사용 시 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 남구 신정동 164-10

이번에 소개할 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 부동산입니다. 면적은 388.1㎡(117.4평)로 꽤 넓은 편인데, 근린생활시설로 등록되어 있으나 3층 일부가 주거용으로 사용되고 있다는 점이 특이합니다. 주변은 상업지역으로, 다양한 상업시설과 주거지역이 공존하는 지역입니다. 교통 접근성도 나쁘지 않으니, 상업용으로 활용하기에 좋은 입지입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 21억 9,776만 원이었으나, 이미 3회 유찰되면서 최저입찰가는 7억 5,383만 원으로 떨어졌습니다. 감정가의 34% 수준으로, 무려 66% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴하게 나온 셈이죠. 예상 낙찰가는 7억 9,152만 원 전후로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 3일 설정된 근저당권입니다. 다행히 유치권은 부존재 확정 판결이 있어 안심할 수 있지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서로 추가 확인이 필요합니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건도 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 상업용과 주거용이 혼재된 물건은 관리가 까다롭습니다. 하지만 이 점을 잘 활용하면 수익률을 높일 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.2% 정도로 괜찮은 편입니다. 하지만 주거용 부분에 대한 임차인 관리와 법적 이슈는 미리 꼼꼼하게 점검해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 물건은 경쟁률이 상대적으로 낮아질 수 있습니다. 예상 경쟁률은 2~3명 수준으로 봅니다. 권장 입찰가는 8억 원을 넘지 않는 선에서 설정하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 3,641만 원이 추가로 필요하니, 총 투자금은 8억 중반 정도로 예상됩니다. 최종적으로는 관리의 복잡함을 감수할 수 있는지 여부가 입찰 판단의 열쇠가 될 것입니다.