울산 방어동 빌라 경매, 7회 유찰 1천만

한줄 요약

7회 유찰된 이 물건, 최저가가 감정가의 8%까지 떨어졌지만, 문제는 매각 취소 이력이 있다는 것.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 동구 문재7가길 20, 3층303호 (방어동,우성빌라)

울산광역시 동구 방어동에 위치한 우성빌라 3층 303호입니다. 면적 정보가 제공되지 않아 상세 면적은 확인이 필요하지만, 방어동은 울산 내에서도 주거 환경이 비교적 안정적인 지역입니다. 주변에는 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 교통도 무난한 편입니다. 하지만, 오래된 빌라라는 점과 상가와 주거 건물이 섞여 있어 조용한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 1억 3,000만원이었지만, 7회 유찰을 거치면서 최저입찰가가 1,070만원까지 내려갔습니다. 감정가의 8% 수준이죠. 인근 비슷한 조건의 빌라 시세가 약 1억 1,000만원에서 1억 2,000만원 사이인 것을 고려하면, 최저입찰가는 정말 파격적인 수준입니다. 예상 낙찰가는 1,124만원 전후로 보이며, 취등록세 약 51만원을 포함하면 총 투자금은 약 1,175만원입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 15일의 가압류입니다. 이 가압류 이후 설정된 권리는 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만, 임차인 현황이 등기부와 현황조사서를 통해 명확하게 확인되지 않아 안정적인 점유 여부는 확실치 않습니다. 그리고 과거 낙찰이 취소된 이력이 있어, 유치권이나 법정지상권과 같은 복잡한 법적 문제가 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 7회나 유찰된 것은 분명히 뭔가 이 물건에 문제가 있다는 신호일 수 있습니다. 하지만, 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 가격이 매력적입니다. 예상 수익률은 구매 후 월세로 전환했을 때 연 10% 이상도 기대할 수 있지만, 고정적인 임차인 확보가 쉽지 않을 수 있습니다. 인근 지역의 개발 호재가 없고, 오히려 오래된 건물이라 유지보수 비용이 추가로 들 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건에 입찰한다면, 낮은 가격으로 인한 유혹이 크겠지만, 과거 낙찰 취소 이력을 무시할 수 없습니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저가에 가까운 1,120만원 정도로 설정하겠습니다. 명도 과정에서의 난이도와 추가 법적 문제가 없는지 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 총 투자금은 취등록세 포함 약 1,175만원 예상됩니다.