울산 중산동 아파트 경매, 신건 1.2억

한줄 요약

신건으로 나온 아파트, 감정가 그대로 경매에 나왔습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 이화5길 23, 101동 16층1609호 (중산동,현대글로리아)

울산광역시 북구 이화5길 23에 위치한 현대글로리아 아파트입니다. 101동 16층에 위치한 이 물건은 높은 층에 있어 전망이 좋을 것으로 예상됩니다. 인근에는 대형마트와 학교가 있어 생활 편의성은 우수합니다. 다만, 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일한 1억 2,200만원입니다. 신건이기 때문에 아직 시장의 반응을 알 수 없지만, 인근 아파트 시세와 비교해보면 경쟁력이 있는 가격입니다. 인근 실거래가가 1억 3,500만원 수준인 점을 고려하면 약 10% 저렴합니다. 예상 낙찰가를 1억 2,810만원 정도로 잡는다면, 낙찰 가능성은 높을 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 5월 23일 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 특이사항이 없다는 점에서 권리상 큰 문제는 없어 보이지만, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 우려는 없다는 점이 긍정적입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 신건이라 관심을 가져볼 만합니다. 울산 북구의 인프라 개선과 주변 개발 호재를 고려하면 장기적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 추산됩니다. 다만, 대중교통 불편은 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 신건의 경우 경쟁률이 비교적 낮을 수 있습니다. 초기에는 2~3명의 입찰자를 예상해볼 수 있습니다. 권장 입찰가는 1억 2,300만원 수준으로 잡아보세요. 취등록세는 약 589만원이 예상되므로 총 투자금은 약 1억 2,889만원으로 계산됩니다. 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있으니 충분한 준비가 필요합니다.