영덕 병곡면 빌라 경매, 신건 14억

한줄 요약

11월 20일 입찰, 영덕 병곡면 빌라 신건 경매. 농지취득자격증명 필요, 주의 요망.

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경매물건 주소 경상북도 영덕군 병곡면 백석리 204

이 빌라는 경상북도 영덕군 병곡면 백석리에 위치해 있어. 면적은 3217.8㎡(약 973.4평)로 꽤 넓은 편이야. 주변 환경은 비교적 조용하고 자연친화적이라, 전원주택이나 세컨드 하우스로 적합할 듯해. 하지만 솔직히 말하면, 대중교통이 불편해서 자가용이 필수일 거야.

가격이 말해주는 것

감정가는 14억 2,030만원으로, 최저입찰가도 동일하게 설정되어 있어. 신건이라 아직 유찰된 적은 없지만, 인근 시세와 비교해보면 저렴한 편은 아니야. 예상 낙찰가는 대략 14억 9,131만원 전후로 예상되지만, 경쟁이 치열할 경우 더 높아질 수도 있어.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 17일과 11월 24일 설정된 근저당권이야. 중요한 점은 목록 1, 3이 일부 접도구역에 저촉된다는 거고, 목록 2는 농지취득자격증명을 제출해야 해. 만약 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점도 유의해야 해. 또, 목록 4~10은 대지권 없는 건물이라 이 부분도 잘 따져봐야 해.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건은 농지취득자격증명 문제와 대지권 없는 건물이라는 점이 걸려. 하지만 농지 취득만 해결된다면, 전원주택으로 매력적일 수 있어. 예상 수익률은 크지 않겠지만, 장기적으로 본다면 가치가 있을 수 있지. 다만, 지역적 호재는 부족해 보이는 게 사실이야.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것 같아. 농지취득자격증명 등 복잡한 절차가 걸림돌로 작용할 테니까. 입찰가는 감정가와 가까운 수준에서 설정하는 게 좋겠고, 14억 초반대 정도를 권장해. 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 14억 8,860만원 정도 예상돼. 명도 문제는 등기부와 현황조사서 확인이 필수야. 특히 접도구역 저촉 부분은 입찰 전 꼼꼼히 체크해봐야 해.