울진 삼산리 부동산 경매, 1.7억

한줄 요약

11월 20일 입찰, 1회 유찰로 가격이 내려갔지만 분묘기지권 가능성 주의

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5003

경매물건 주소 경상북도 울진군 기성면 삼산리 산259

경상북도 울진군 기성면 삼산리 산259에 위치한 약 73388㎡ 규모의 임야입니다. 주변은 주로 산림으로 둘러싸여 있어 자연환경이 뛰어나지만, 교통 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다. 입목이 포함된 매각이므로 임업 관련 활용도 고려해볼 만 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 4,218만원이었던 이 물건은 1회 유찰되어 현재 최저입찰가 1억 6,952만원입니다. 이는 감정가 대비 약 30% 할인된 가격으로, 인근 비슷한 임야 시세와 비교했을 때 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 7,800만원 전후로 추산됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 경매개시결정일인 2025년 11월 20일입니다. 이 물건에 대해 특이사항으로는 공부상 지목이 '임야'이나 일부 '구거'로 현황이 다를 수 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 가능성이 있습니다. 이는 분묘기지권 성립의 여지가 있어 실제 명도에 어려움을 줄 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 리스크는 분묘기지권 가능성입니다. 하지만, 유찰로 인한 가격 인하와 임야의 임업 활용 가능성을 고려하면 투자 매력도는 꽤 높습니다. 예상 수익률은 직접 개발보다는 임업 활용이나 장기 보유를 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 명도 비용과 절차가 추가로 발생할 수 있음을 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 첫 유찰 후 가격이 내려갔기 때문에 높아질 수 있습니다. 권장 입찰가는 1억 7,800만원 내외로 설정하고, 취등록세 약 818만원을 포함해 총 투자금을 예산에 맞추는 것이 좋겠습니다. 분묘기지권 리스크를 충분히 인지하고, 명도 관련 비용과 절차를 사전에 조사하는 것이 필수입니다.