창녕 봉암리 토지 경매, 5회 유찰 2,557만

한줄 요약

5회 유찰된 창녕 봉암리 토지, 최저가 2,557만원으로 11월 16일 입찰 예정.

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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/21048

경매물건 주소 경상남도 창녕군 영산면 봉암리 95-1

이 물건은 경상남도 창녕군 영산면 봉암리에 위치한 1115.0㎡(약 337.3평)의 토지입니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 인근에 주택과 농경지가 혼재해 있습니다. 이 토지는 현재 휴경지 상태이며, 지적도상으로는 맹지로 표시되어 있지만, 현황상 남동측에 비포장도로가 있다고 하니 접근성은 어느 정도 확보된 것으로 보입니다. 그러나 인접지와의 경계가 불분명하여 측량이 필요할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,215만원이었으나, 5회 유찰로 현재 최저입찰가는 2,557만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가의 16% 수준으로, 매우 저렴한 가격입니다. 인근의 토지 시세와 비교해볼 때, 상당한 할인율로 매력적이지만, 그만큼 유찰이 반복된 이유를 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 30일 설정된 근저당권이 있으며, 이는 경매로 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 농지취득자격증명이 필요하고, 이를 제출하지 않으면 보증금을 몰수당할 수 있으니 주의해야 합니다. 또한, 지적경계가 불분명하고, 제시외 수목이 포함되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 하며, 명도 과정에서의 난이도를 예측해볼 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 사유가 무엇인지가 가장 큰 관건입니다. 일단 가격은 매력적입니다. 그러나 농지취득자격증명, 경계 불분명 등의 리스크가 존재합니다. 농업 경영에 활용할 계획이 있거나 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 하지만, 명도와 경계 측량 등의 추가 비용을 고려해야 하며, 예상 수익률은 이러한 비용을 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 유찰된 물건은 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다. 예상 낙찰가는 최저가 근처인 2,685만원 전후로 예상되며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2,680만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 농지취득자격증명 취득 가능성을 확실히 해야 하고, 측량 비용 등 추가 비용을 충분히 고려한 후 입찰하는 것이 좋겠습니다.