매노동 토지 경매, 4회 유찰 3천만

한줄 요약

4회 유찰된 매노동 토지, 저렴한 가격이 매력적이나 농지취득자격증명과 불법형질변경이 걸림돌.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 매노동 56-2

이번 경매 물건은 대전 서구 매노동에 위치한 토지로, 면적은 총 274.0㎡(약 82.9평)입니다. 주택가와는 다소 떨어져 있고, 목록 3,4의 대부분이 도로로 사용되고 있어 실질적인 활용도는 제한적입니다. 주된 접근로와의 거리가 어느 정도인지, 주변 환경은 어떤지 직접 확인해보는 것이 필요하겠죠.

가격이 말해주는 것

감정가는 6,821만원이었지만, 4번의 유찰을 거쳐 최저입찰가는 무려 3,342만원으로 떨어졌습니다. 인근 시세와 비교해보면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 유찰률을 감안해 3,509만원 정도로 예상됩니다. 하지만 이 가격이 매력적이라고 해서 무작정 달려들기에는 조심해야 할 부분이 많습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 5월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 농지취득자격증명이 필요한데, 이전에 반려처분을 받은 전력이 있어 주의가 필요합니다. 불법형질변경된 부분에 대해서도 매수인이 원상복구 의무를 부담할 수 있다는 점, 타인 소유의 제시외 건물이 소재하고 있다는 점도 눈여겨봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이유가 명확해 보입니다. 농지취득자격증명 문제와 불법형질변경, 그리고 타인 건물 존재 등이 악재로 작용하고 있습니다. 투자 수익률을 계산하기 전에 이 문제들을 해결할 수 있는지 먼저 판단해야 합니다. 이 모든 걸 감안했을 때, 월세나 매매로 돌렸을 때의 수익률은 매력적이지 않을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 이 물건은 리스크가 큽니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 3,509만원 이하로 잡는 게 안전해 보입니다. 여기에 취등록세 약 161만원을 더하면 총 투자금은 3,670만원 전후가 될 것입니다. 하지만 불법형질변경과 농지취득자격증명 문제를 해결할 자신이 없다면, 입찰을 재고해볼 필요가 있습니다.