칠곡 석적읍 상가 경매, 2회 유찰 27억

한줄 요약

2회 유찰로 51% 할인된 가격, 하지만 임차인 및 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1290

경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1290에 위치한 상가 건물입니다. 면적은 1950.6㎡로 약 590.1평에 달하는 대형 상가입니다. 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 등기부상에 1층 내지 4층으로 표시되어 있지만 실제로는 지층 내지 3층으로 사용되고 있는 점이 특이합니다. 주변 환경은 대형 상가들이 밀집해 있는 상업지역으로, 유동인구가 많아 상업용으로 적합합니다. 교통 환경도 나쁘지 않아 접근성이 괜찮습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 56억 3,798만원에서 시작했지만, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 27억 6,261만원으로 감정가의 49%에 불과합니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴해진 상태입니다. 예상 낙찰가는 약 29억 74만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 6월 23일 근저당권으로 설정되어 있습니다. 임차인의 대항력을 확인하기 위해서는 등기부와 현황조사서 확인이 필수입니다. 제시외 건물이나 층고 표시의 불일치가 있어, 유치권이나 법정지상권 등의 문제가 생길 가능성도 배제할 수 없습니다. 이런 면에서 명도 과정에서의 난이도도 예측하기 어렵습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 51% 할인된 가격은 매력적입니다. 하지만 임차인 문제와 권리 분석의 불확실성이 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 수익률 측면에서 보면, 월세로 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 이는 임차인 문제 해결 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 두 번 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 문제와 권리 분석에서 리스크가 크기 때문에, 입찰가를 너무 높게 잡는 것은 위험합니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 프리미엄을 더한 28억 정도로 생각됩니다. 취등록세는 약 1억 3,343만원으로, 총 투자금은 약 29억 3,604만원 정도 예상됩니다. 이 물건을 선택할지 말지는 결국 권리분석에서 얼마나 확실한 정보를 얻을 수 있느냐에 달려있습니다.