관악 남현동 지층 경매, 6회 유찰 6,650만

한줄 요약

이 물건, 6회 유찰로 최저가 6,650만원까지 떨어졌지만 주의할 점이 많습니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 남현12길 38, 지층비04호 (남현동,우현빌리지)

관악구 남현동에 위치한 우현빌리지 지층 비04호입니다. 면적 정보는 없지만, 지층이란 점에서 채광과 통풍이 제한적일 것으로 보입니다. 주변은 주거지역으로, 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 지하철역과 주요 도로에서 약간 떨어져 있기 때문이죠.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 5,367만원이었지만, 6회 유찰되면서 최저가가 6,650만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 74% 할인된 가격이죠. 인근 시세와 비교하면 약 28% 저렴하다고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 6,982만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 18일의 전세권입니다. 제시외 건물이 포함되어 있고, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다. 전세권이 말소기준권리라는 점에서 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 배제할 수 없으니 주의해야죠.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰은 뭔가 문제가 있을 가능성을 암시합니다. 예상 수익률을 높게 잡기 어렵고, 매각 후 명도 과정에서도 어려움이 예상됩니다. 주변 개발 호재는 거의 없고, 오히려 교통 불편이 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 6회 유찰된 점을 고려해 권장 입찰가는 최저가에 가까운 금액이 적당하다고 봅니다. 취등록세는 약 321만원 정도, 총 투자금은 7,003만원 정도로 예상됩니다. 개인적으로는 리스크가 크다고 판단돼 입찰을 고민해볼 것 같습니다.