관악 봉천동 부동산 경매, 신건 22.5억

한줄 요약

서울 관악구 봉천동의 대형 부동산 경매 물건, 신건으로 나와 감정가 100%에 도전할 수 있는 기회입니다. 하지만 위반건축물 등재와 높은 감정가가 걸림돌로 작용할 수 있습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4156

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 봉천동 1559-26

이 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 1559-26에 위치한 대형 부동산으로, 면적은 189.4㎡ (약 57.3평)입니다. 주변에는 대학가와 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 교통 또한 지하철 2호선 봉천역이 가까워 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 22억 5,232만원으로 책정되었으며, 최저입찰가 역시 감정가의 100%인 22억 5,232만원입니다. 주변 아파트 시세와 비교해보면, 대형 면적에 비해 높은 가격으로 보입니다. 예상 낙찰가는 약 23억 6,493만원 전후로, 취득세 약 1억 878만원을 포함하면 총 투자금은 24억 7천만원 이상이 필요할 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2019년 10월과 2020년 9월에 설정된 근저당권들입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 위반건축물로 등재되어 있는 점이 주의할 부분입니다. 위반건축물로 등재된 경우, 향후 건축법 관련 문제나 추가 비용이 발생할 수 있어, 사전 조사와 전문가 상담이 필수적입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 신건으로 나온 만큼 초기 경쟁이 치열하지 않을 수 있지만, 감정가와 동일한 최저입찰가가 부담이 됩니다. 또한, 위반건축물 상태가 해결되지 않으면 향후 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 호재로는 인근 대학가와 상권의 발전 가능성을 들 수 있으며, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 4~5% 정도로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

만약 내가 이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률이 낮은 신건 상태를 활용하겠지만, 위반건축물 문제 해결 가능성에 대한 명확한 계획이 우선입니다. 권장 입찰가는 감정가 100%에서 약간 낮춘 22억 초반대를 고려하며, 취등록세와 기타 부대비용을 감안해 총 투자금 24억 대를 준비해야 합니다. 명도 과정은 비교적 수월할 것으로 예상되지만, 임차인 현황 파악 후 전략을 세우는 것이 중요합니다.