진천 사석리 공장 경매, 3회 유찰 9.7억

한줄 요약

가격은 매력적이지만, 권리분석에서 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 진천군 진천읍 사석리 452-1

충청북도 진천군 진천읍 사석리에 위치한 이 공장은 면적이 4503㎡(약 1362평)로 상당한 크기를 자랑합니다. 주변은 주로 산업단지와 농지가 혼재되어 있어 공장 운영에 적합한 환경입니다. 접근성 면에서는 진천 IC와 가까워 물류 이동에 유리한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 28억 5,155만원이었으나, 3번의 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 9억 7,808만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 유사 공장의 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 10억 2,698만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 24일 설정된 근저당권입니다. 유치권 신고가 있는 점은 주의해야 합니다. 주식회사 송호비발디양봉에서 2억 3,100만원 상당의 유치권을 주장하고 있지만, 그 성립 여부가 불분명합니다. 제시된 기계기구와 조경수 등이 매각에 포함되지만, 일부 소유자 미상의 적치물과 임차인이 소유한 시설물들은 매각에서 제외됩니다. 이는 향후 명도 과정에서 복잡성을 더할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격 면에서는 매력적이지만, 권리관계가 복잡해 투자에 따르는 리스크가 존재합니다. 유치권 문제와 임차인의 대항력 여부가 명확하지 않아 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 하지만, 공장 운영이나 임대 목적으로 본다면, 가격 대비 수익률 면에서는 긍정적으로 볼 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 권리분석에 시간이 많이 필요합니다. 유치권 문제를 어떻게 해결할지에 따라 입찰 전략이 달라질 것 같습니다. 예상 입찰가는 10억 초반대로 잡지만, 유치권 해결 비용이나 추가적인 리스크를 감안해야 합니다. 취등록세 약 4,724만원을 포함하면 총 투자금은 약 11억 수준으로 예상됩니다. 경쟁률은 높지 않을 것으로 보이며, 권리분석을 제대로 마친 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다.