관악 봉천동 아파트 경매, 2회 유찰 2.9억

한줄 요약

1회 유찰된 상태로, 감정가 대비 20% 저렴하게 입찰 가능한 기회입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3834

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 남부순환로234길 57-10, 2층202호 (봉천동,샤롯캐슬)

서울 관악구 봉천동에 위치한 이 아파트는 남부순환로 인근에 자리하고 있어 교통 접근성이 좋습니다. 해당 물건은 샤롯캐슬이라는 건물의 2층에 위치하고 있으며, 주변에는 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주변 환경으로 미루어 적당한 규모의 주거 환경일 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 3억 7,400만원이었으나, 1회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 2억 9,920만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 80% 수준으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당한 할인율을 제공합니다. 인근 아파트의 실거래가는 약 3.5억 내외로 형성되어 있어 현재 최저가로 입찰 시 약 15% 정도 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 3일 설정된 근저당권입니다. 이는 경매 낙찰 시 말소될 가능성이 높습니다. 그러나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가로 확인이 필요합니다. 임차인이 대항력을 가지는 경우 낙찰 후 명도가 어려울 수 있으니 주의가 필요합니다. 현재 특이사항은 없으나, 유치권이나 법정지상권의 가능성까지 염두에 두고 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 1회 유찰된 상태로 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다. 예상 낙찰가를 3억 1,416만원으로 잡는다면, 취등록세 약 1,445만원을 포함하여 총 투자금은 3억 2,861만원 정도로 예상됩니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 4.5% 정도로 무난한 수익률을 제공합니다. 하지만, 봉천동 지역이 다소 주거 환경이 오래된 편이라 장기적인 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 1회 유찰 후에는 입찰자 수가 증가하는 경향이 있습니다. 예상 경쟁률은 5:1 정도로 보고 있으며, 권장 입찰가는 3억 1,000만원대로 잡아보는 게 좋겠습니다. 이렇게 하면 적정 가격에서 낙찰받을 가능성이 높습니다. 다만, 임차인의 명도 문제를 철저히 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 안전할 것입니다.