동작 사당동 부동산 경매, 19억

한줄 요약

첫 유찰로 20% 할인된 가격이 매력적이지만, 일괄매각과 임차인 확인 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 사당동 127-11

서울 동작구 사당동에 위치한 132㎡(약 39.9평) 규모의 부동산입니다. 1층은 제2종근린생활시설로 등록되어 있으나, 현재는 단독(다중)주택으로 사용 중인 것으로 보입니다. 사당동은 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 거주하기에 좋은 곳이죠.

가격이 말해주는 것

감정가 24억에서 1회 유찰되어 최저입찰가가 19억 2,551만원으로 20% 할인되었습니다. 인근 시세와 비교해보면, 약 80% 수준으로 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 20억 2,179만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 8월 30일의 근저당권입니다. 이보다 선순위가 없으므로, 낙찰 시 근저당권은 말소됩니다. 단, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 대항력 여부도 주의가 필요합니다. 또한, 일괄매각 조건이 있어 제시외 건물에 대한 권리 분석도 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서 첫 유찰로 가격 메리트가 있지만, 제시외 건물과 임차인 대항력 문제는 리스크입니다. 다만, 동작구는 꾸준한 수요가 있는 지역이라 향후 가치 상승 가능성도 무시할 수 없습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 4% 내외로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 19억 5,000만원 정도로 설정하겠습니다. 취등록세는 약 9,300만원 이며, 총 투자금은 약 20억 4,300만원으로 예상됩니다. 임차인 대항력과 제시외 건물 문제를 해결할 수 있다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.