유성 상대동 아파트 경매, 1회 유찰 5.7억

한줄 요약

감정가의 절반 가격에 나온 상대동 아파트, 대지권 문제는 체크 필수!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 상대복용로29번길 52, 105동 15층1502호 (상대동,대전아이파크시티1단지)

대전 유성구 상대복용로에 위치한 대전아이파크시티1단지 105동 15층 1502호. 84.8㎡(25.7평) 크기로, 고층이라 전망도 좋고, 주변에 학군도 괜찮아 가족 단위 거주에 적합해 보입니다. 대전은 교통 접근성도 좋은 편이라 출퇴근도 편리할 겁니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 8,000만원이었으나 현재 최저입찰가는 5억 7,820만원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 유찰 한 번으로 가격이 절반 이하로 떨어졌고, 인근 시세 대비 약 51% 저렴합니다. 인근의 유사 매물 실거래가가 10억 전후인 것을 고려하면, 예상 낙찰가는 약 6억 711만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 2월 23일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 불확실하다는 점이 있습니다. 대지권 가격이 최저 매각가격에 포함되어 있다고는 하지만, 이 문제는 입찰 전 반드시 체크해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가장 큰 악재는 대지권 미등기 부분입니다. 이 문제는 추후 소유권 이전에 영향을 줄 수 있어 주의가 필요합니다. 다만, 대전의 인구 유입과 교통 호재는 긍정적입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.5% 정도로 예측됩니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 유찰 후 가격이 크게 내려갔기 때문에 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 입찰가는 예상 낙찰가인 6억 711만원을 기준으로 하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 2,792만원이 예상되며, 총 투자금은 6억 3,503만원 정도로 봅니다. 대지권 문제만 해결된다면, 장기적으로 봤을 때 가치가 상승할 가능성이 높은 물건입니다. 하지만, 대지권 문제를 정확히 파악한 후 결정하는 것이 좋겠습니다.