서구 도마로 부동산 경매, 2회 유찰 5.9억

한줄 요약

2회 유찰로 감정가의 48%까지 떨어진 대전 서구의 부동산 경매 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2561

경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도마로49번길 9

대전광역시 서구 도마로49번길에 위치한 이 부동산은 301.3㎡(약 91.1평) 크기의 대지와 건물로 구성되어 있습니다. 도마동은 대전 시내에서 비교적 중심부에 위치해 있으며, 교통편 또한 나쁘지 않습니다. 인근에 상업시설과 주거지역이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 하지만 솔직히 말하면, 제시외 건물이 포함되어 있다는 점은 사용 용도에 따라 장단점이 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 12억 2,019만원에서 두 번의 유찰을 거쳐 현재 최저 입찰가는 5억 9,789만원으로 감정가 대비 52% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 시세와 비교했을 때 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 6억 2,778만원 전후로 예상되며, 이는 인근 실거래가 대비 40% 이상 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록 2의 2016년 11월 15일 근저당권입니다. 다행히 이 근저당권은 유찰된 가격 내에서 충분히 소멸될 수 있을 것으로 보입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 임차인의 대항력 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 일괄 매각이므로 제시외 건물에 대한 법적 문제도 사전에 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 매력적인 가격 할인과 대전 서구라는 지역적 메리트를 가지고 있습니다. 하지만 제시외 건물과 임차인 문제, 그리고 유치권 발생 가능성은 리스크로 작용할 수 있습니다. 만약 임대사업을 고려한다면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만, 명도 과정에서의 난이도도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 입찰 경쟁률은 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 큰 폭의 할인은 투자자들의 이목을 끌기에 충분하니까요. 권장 입찰가는 약 6억 5천만원 전후가 적절해 보입니다. 취등록세 약 2,887만원을 포함하면 총 투자금은 약 6억 8천만원이 예상됩니다. 입찰 전 권리분석과 임차인 대항력 여부를 꼭 재확인하시길 권합니다.