김해 율하동 아파트 경매, 4회 유찰 2.4억

한줄 요약

4회 유찰로 최저가 2.4억까지 내려간 김해 율하동 아파트, 유치권 문제와 임차인 상황이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 율하1로 101, 5층501호 (율하동,모아빌딩)

경상남도 김해시 율하1로 101에 위치한 이 물건은 모아빌딩 5층 501호로, 아파트로서 김해시의 중심지에 자리잡고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설과 교육시설이 있어 거주하기에 좋은 환경입니다. 다만, 제공된 정보에 따르면 정확한 면적은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 100만원으로 시작했으나, 4번의 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가는 2억 4,549만원입니다. 이는 감정가의 49% 수준으로, 절반 이하로 떨어진 상태죠. 인근 아파트의 실거래가와 비교했을 때 상당한 가격 차이를 보이며, 예상 낙찰가는 약 2억 5,776만원 전후로 볼 수 있습니다. 이는 취등록세 약 1,185만원을 포함해도 여전히 매력적인 가격대입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 7월 20일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 2025년 7월 18일에 최유정씨로부터 공사 비용 16,699,100원에 대한 유치권 신고가 있는데, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권 문제는 경매 입찰자에게 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부는 전입일과 확정일자를 통해 확인해야 하며, 이 부분은 입찰 전에 반드시 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4번 유찰된 물건은 대개 뭔가 문제가 있거나 시장에서 외면받고 있는 경우가 많습니다. 하지만 가격이 크게 내려간 만큼 매수 후 시세차익을 기대할 수 있는 기회이기도 합니다. 다만, 유치권의 존재가 가장 큰 걸림돌이며, 이를 해결할 수 있는 방법을 고려해야 할 것입니다. 김해 지역의 인구 증가 및 개발 호재가 있다면 장기적인 관점에서 긍정적으로 볼 수 있습니다. 예상 수익률 역시 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 그리 높지 않을 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 2-3명 내외로 보고, 권장 입찰가는 2억 5,000만원 정도가 적당할 것으로 보입니다. 물론 유치권 리스크를 감안해보면, 이보다 낮은 가격을 제시하는 것도 고려해볼 만합니다. 최종적으로는 임차인 현황과 유치권 문제를 해결할 수 있는 방법을 반드시 준비한 후 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.