김해 상동면 토지 경매, 6회 유찰 3.2억

한줄 요약

김해 상동면의 대규모 토지, 6회 유찰로 최저가 3.2억까지 하락했지만, 복잡한 권리관계와 리스크가 뒤따릅니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18

경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18에 위치한 총 면적 3934㎡(약 1190평)의 토지입니다. 이 지역은 주로 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 대규모 개발보다는 소규모 개인 주택 건축에 적합한 곳입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 김해 시내와의 접근성은 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 9,636만원이었으나, 현재 최저입찰가는 3억 2,029만원으로 감정가의 22% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 약 3억 3,630만원 정도로 예상됩니다. 가격만 보면 매력적이지만, 유찰이 계속된 이유를 고민해봐야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 31일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 필요, 원상회복명령 가능성 등이 있으며, 목록 8, 9는 공유지분 매각입니다. 유치권이 걸려있어 법적 분쟁의 소지가 크며, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다. 각종 건물의 유치권 문제도 해결이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 투자 매력보다 리스크가 더 큽니다. 유치권 문제와 공유지분 매각, 다양한 법적 이슈가 얽혀 있어 명도 과정이 복잡할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기도 전에 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높습니다. 하지만, 만약 법적 문제를 해결할 수 있다면, 저렴한 가격으로 대규모 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 높은 경쟁률을 기대하기 어렵습니다. 예상 경쟁률은 낮겠지만, 법적 리스크를 감안하여 권장 입찰가는 3억 3천만원 이하로 잡는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 1,547만원 정도로 예상됩니다. 솔직히 말해, 나는 이 물건에 입찰을 망설일 것 같습니다. 여러 복잡한 요소가 얽혀 있기 때문에, 철저한 권리분석과 법적 자문이 필수입니다.