김해 진영읍 토지 경매, 2회 유찰 6.6억

한줄 요약

이 물건은 감정가 대비 절반 가격으로 매력적이지만, 임차인 문제와 하천구역 저촉이 걸리는 부분입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 진영읍 내룡리 383-1

경상남도 김해시 진영읍 내룡리에 위치한 이 토지는 2,469.0㎡(약 747평) 크기의 대형 부동산입니다. 주변은 주로 농경지와 소규모 주택 단지로 이루어져 있으며, 교통은 다소 불편할 수 있지만 차량 이동이 주된 지역입니다. 제시외 건물과 수목이 포함되어 있으며, 컨테이너는 제외입니다. 특히 일부가 하천구역에 저촉되어 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 13억 5,072만원에서 2회 유찰된 후 최저입찰가는 6억 6,185만원으로, 감정가의 48%에 불과합니다. 이는 인근 토지 시세에 비해 약 52% 저렴하게 나왔습니다. 내 경험상, 이 정도 할인율은 상당히 매력적이지만, 유찰 사유를 꼭 짚어봐야 합니다. 예상 낙찰가는 약 6억 9,494만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 31일 설정된 근저당권입니다. 제시된 임차인 현황이나 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서에서 직접 확인이 필요합니다. 임차인이 대항력을 가진 경우, 낙찰 후 명도에 시간이 걸릴 수 있습니다. 또한 일부 토지가 하천구역에 저촉되어 있어, 향후 개발 계획 시 제한이 있을 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 투자 관점에서 토지의 용도나 개발 가능성을 먼저 검토해야 합니다. 김해시 진영읍은 최근 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 장기적으로는 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 임차인 문제와 하천구역 저촉은 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 개발 계획에 따라 크게 차이가 날 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 참여 시 경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 6억 9,494만원 이하로 잡는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 3,196만원 예상되며, 총 투자금은 6억 9,494만원을 기준으로 잡아야 합니다. 솔직히 말하자면, 임차인 문제와 하천구역 저촉이 해결될 수 있는지 여부가 관건입니다. 이를 해결할 수 있다면 매력적인 투자 대상입니다.