수원 고등동 아파트 경매, 4회 유찰 9천만

한줄 요약

수원 고등동 아파트, 4회 유찰로 인해 9,310만원이라는 매력적인 가격에 입찰 기회를 제공하지만, 권리분석이 관건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 팔달구 갓매산로76번길 10, 1동 13층1309호 (고등동,루체스타)

이 아파트는 경기도 수원시 팔달구 갓매산로76번길에 위치한 루체스타 13층의 물건입니다. 위치상으로는 수원시 중심부에 위치해 있으며, 인근에 다양한 편의시설과 교통망이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 고층 아파트의 장점을 충분히 기대할 수 있는 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 3,300만원으로 책정되었으나, 4회 유찰로 인해 최저입찰가는 9,310만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 30% 할인된 가격입니다. 주변 아파트 시세를 고려할 때 상당히 저렴해 보이는 가격입니다. 예상 낙찰가는 인근 시세와 낙찰가율을 토대로 약 9,775만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 큰 변수는 말소기준권리인 2022년 1월 5일의 가압류입니다. 다행히 임차인의 경우 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기한다는 확약서를 받았으므로, 임차보증금 문제는 어느 정도 해결된 상태입니다. 다만, 등기부와 현황조사서를 통해 추가적인 권리관계를 철저히 분석해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 명도 과정에서의 난이도는 점유자 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 만큼 입찰자들이 망설이는 이유가 분명 있을 겁니다. 하지만 임차인의 대항력 문제는 해결된 상태라서, 이 점은 긍정적으로 볼 수 있죠. 수익률 측면에서, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 이상이 될 것으로 보입니다. 주변 개발 호재나 인프라 개선이 지속된다면, 중장기적으로 가치 상승을 기대해볼 만합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 입찰에서는 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 9,310만원이라는 최저입찰가에서 약간의 경쟁을 고려해 9,800만원 정도로 입찰하는 걸 추천합니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 9,774만원 정도 예상되며, 명도 과정에서의 리스크를 감안해도 장기적으로는 수익을 볼 수 있는 물건이라고 판단됩니다.