화성 장안면 부동산 경매, 2회 유찰 4.6억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 크게 내려간 화성 장안면 부동산, 농지취득자격증명과 소유자 미상의 주택이 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 장안면 사곡리 849-4

이 물건은 경기도 화성시 장안면 사곡리에 위치한 부동산입니다. 면적은 2518.0㎡로 약 761.7평에 해당하며, 단독주택 및 진입도로 부지 조성을 위한 개발행위 허가를 받은 상태입니다. 주변은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로 한적한 생활을 원하는 이들에게 매력적일 수 있습니다. 교통은 다소 불편할 수 있으나, 자차 이용 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 4,425만원이었지만, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 4억 6,268만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 유사 부동산 시세와 비교했을 때, 상당히 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가는 약 4억 8,581만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 5월 20일 설정된 근저당권입니다. 따라서 이보다 선순위로 설정된 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 또한, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 소유자 미상의 단독주택 존재로 인해 법정지상권 문제가 발생할 수 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환이 안 된다는 점도 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 저렴한 가격은 매력적이지만, 농지취득자격증명과 소유자 미상의 주택, 철거소송 판결문 등의 리스크가 상당히 큽니다. 개발허가를 받은 부지라는 점은 장점이나, 이를 어떻게 활용할지는 명확한 계획이 필요합니다. 예상 수익률을 계산하기 어려운 만큼, 철저한 사전 조사와 계획이 필요합니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이 물건의 리스크를 감수할 수 있는 투자자만이 도전할 가능성이 높기 때문입니다. 권장 입찰가는 4억 8천만원 정도로 보고 있으며, 취등록세는 약 2,234만원이 예상됩니다. 리스크를 감수할 수 있는 능력과 계획이 뒷받침된다면 도전해볼 만한 가치가 있지만, 그렇지 않다면 신중한 접근이 필요합니다.