청풍동 부동산 경매, 7회 유찰 105만

한줄 요약

솔직히 말하면 7회 유찰된 이 물건, 매력보다는 주의할 점이 더 많습니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 청풍동 1205-3

광주광역시 북구 청풍동에 위치한 이 부동산은 3590.0㎡(약 1086.0평)로 상당히 넓은 면적을 자랑합니다. 그러나 주변 환경이나 교통편에 대한 구체적인 정보는 찾아보기 어려워, 현장 답사가 필수입니다. 특히 지상에 분묘가 있다는 점이 특이사항으로 눈에 띕니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 574만원이지만, 7회 유찰 끝에 최저입찰가가 105만원까지 떨어졌습니다. 인근 시세와 비교할 수 있는 사례가 적어 명확한 할인율을 판단하기 어렵지만, 82% 할인된 가격이라는 점에서 가격 매력은 있습니다. 예상 낙찰가는 110만원 전후로 생각되네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 9월 3일 압류입니다. 하지만 가장 주의해야 할 점은 지분매각이라는 점과 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있다는 것입니다. 또한 농지취득자격증명이 필요한데 이를 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있어 주의가 필요합니다. 원상회복명령 가능성도 있으므로, 입찰 전 행정기관에 농지취득자격증명 발급 여부를 확인해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 자세히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 투자 관점에서는 리스크가 더 큽니다. 호재보다 악재가 더 많아 보입니다. 특히 지상에 분묘가 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기도 어려운 상황입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건의 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저입찰가인 105만원에서 크게 벗어나지 않는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 5만원 정도로 예상됩니다. 하지만 농지취득자격증명 및 원상회복명령 가능성 등 여러 리스크를 철저히 검토한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.