빛가람동 지산센터 경매, 9회 유찰 3,758만

한줄 요약

9회 유찰로 매력적인 가격이지만, 공실로 인한 리스크 검토가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층에이-107호 (빛가람동,게토333지식산업센터)

이 물건은 전라남도 나주시 우정로에 위치한 게토333지식산업센터의 나동 1층 에이-107호입니다. 주변은 주로 상업지역으로, 인프라가 잘 갖춰져 있어 접근성이 좋습니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아, 실제 사용 가능 면적을 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 지식산업센터 특성상 사무실 또는 소규모 창업 공간으로 활용 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 2,000만원인데, 최저입찰가는 무려 3,758만원으로 감정가의 11% 수준입니다. 인근 시세를 비교해봐도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 3,946만원 전후로 예상되며, 이는 인근 시세 대비 큰 매력 포인트입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 18일에 설정된 근저당권입니다. 현재 공실로 추정되지만, 임차인 현황을 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 살펴야 하며, 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9회나 유찰된 이유를 깊이 있게 파악하는 것이 중요합니다. 공실 상태는 장점이자 단점일 수 있습니다. 월세 전환 시 수익률은 연 5.0% 이상 예상되며, 나주 지역의 발전 가능성을 고려하면 장기적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 하지만, 임차인이 없는 이유가 단순한 수요 부족인지, 다른 문제가 있는지 확인이 필요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 리스크를 감안해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 권장 입찰가는 3,800만원을 넘지 않는 선으로 하고, 취등록세 약 181만원을 포함한 총 투자금을 4,000만원 내외로 예상합니다. 점유자와의 명도 협상이나 인도명령 절차를 잘 준비한다면, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.