영천 화북면 임야 경매, 9회 유찰 7천만

한줄 요약

9회 유찰된 임야, 매력보다 해결해야 할 숙제가 많은 물건

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 화북면 법화리 298-2

경상북도 영천시 화북면 법화리에 위치한 7687㎡의 임야입니다. 지목은 농지로 되어 있지만, 실제로는 농기계나 건설기계가 출입 불가능한 맹지 상태죠. 주변은 농업 지역으로, 교통편은 그리 좋지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 475만원이지만, 9회 유찰로 최저입찰가는 7,317만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 76% 할인된 가격이지만, 인근 시세와 비교하면 매력적인지는 다시 생각해봐야 합니다. 예상 낙찰가는 대략 7,682만원으로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 28일 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하지만, 큰 문제는 없을 것 같습니다. 다만, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점과 일부 면적의 불법 포장에 대한 원상복구계획서 제출이 필요하다는 점이 걸립니다. 원상복구 미이행 시 농지법에 따른 처분명령 및 이행강제금이 부과될 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자보다는 부담이 더 큰 느낌입니다. 농지법상의 여러 제약과 맹지라는 점이 큰 단점입니다. 하지만, 만약 주변 개발 호재가 있다면 장기적으로는 가치를 더할 수 있을지도 모릅니다. 하지만 현재로선 예상 수익률이 높은 편은 아닙니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가에 근접한 7,500만원 정도로 보입니다. 취등록세 약 353만원을 고려하면 총 투자금은 7,853만원 수준이겠네요. 하지만 입찰 전 농지취득자격증명과 관련된 사항을 철저히 준비해야 합니다.