칠곡 관호리 아파트 경매, 1회 유찰 12.9억

한줄 요약

미완공 상태로 리스크가 있지만, 대규모 할인된 가격이 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 727-1 102동 101호

이번 경매 물건은 경상북도 칠곡군 약목면 관호리에 위치한 아파트로, 13층 구조로 제시되었으나 실제로는 15층입니다. 그러나 매각 대상은 1층부터 10층까지로 제한되어 있습니다. 사용승인을 받지 못한 미완공 상태이며, 대지권이 없는 건물만 매각된다는 점에서 주의가 필요합니다. 주변 환경은 다소 한적한 곳에 위치하고 있으며, 인근에 교통편은 비교적 양호한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 4,522만원이지만, 현재 최저 입찰가는 감정가의 70%인 12억 9,166만원입니다. 인근 완공된 아파트의 시세와 비교하면 큰 폭으로 할인된 상태입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 약 13억 5,624만원 정도로 보이며, 이는 인근 시세 대비 상당히 매력적입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 4일의 근저당권으로, 선순위 권리는 없어 보입니다. 하지만 사용승인이 나지 않은 미완공 건물이라는 점에서 법정지상권이 성립할 가능성이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 이는 명도 과정에서의 어려움으로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 미완공 상태라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 그러나 그렇기 때문에 대폭 할인된 가격이 매력적입니다. 내부 공사가 마무리되지 않은 상태이기 때문에 추가 비용이 들 수밖에 없습니다. 예상 수익률은 공사 완료 후 시세 상승을 고려할 때 긍정적입니다. 다만, 법정지상권 문제와 명도 난이도는 확실히 해결해야 할 과제입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 리스크가 큰 만큼, 신중한 접근이 필요합니다. 예상 경쟁률은 첫 유찰 후 가격이 내려온 만큼 다소 높아질 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 보수적으로 13억 초반대를 추천하며, 취등록세 포함 총 투자금은 약 13억 5천만원에서 14억 사이가 될 것입니다. 명도 문제와 추가 공사 비용을 감안해 투자 결정을 해야 합니다.