도마동 부동산 경매, 1회 유찰 17.5억

한줄 요약

도마동의 넓은 토지와 건물 일괄매각 물건, 1회 유찰로 가격 메리트가 있지만 권리관계는 꼼꼼히 확인이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도마동 108-6

이 물건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 524.7㎡(약 158.7평) 규모의 부동산입니다. 주변은 주거지와 상업지가 혼재된 지역으로, 대전 중심부에 위치해 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 해당 물건은 건물 2동과 토지로 구성되어 있어 일괄매각이 진행됩니다. 특이사항으로는 외부표시를 기준으로 위치 확인이 필요하고, 토지의 정확한 경계는 추후 지적측량이 요구됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 25억 1,024만원이었지만, 첫 유찰로 인해 최저입찰가는 17억 5,717만원으로 31% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 꽤 매력적인 가격이라 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 대략 18억 4,502만원 전후로 예상되며, 이는 감정가 대비 약 73% 수준입니다. 이 정도면 투자자 입장에서 가격 메리트가 있다고 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 24일 설정된 근저당권이며, 이후 2022년 3월 17일 추가된 근저당권이 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하므로, 대항력이나 배당 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권 발생 가능성은 낮으나, 토지의 경계 문제로 인해 지적측량이 필요할 수 있습니다. 이런 상황은 추가 비용과 시간이 소요될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 도마동의 이 물건은 위치적으로나 가격적으로 매력적인 점이 많습니다. 주변 개발 호재가 있다면 중장기적으로 가치 상승 가능성도 기대해볼 만합니다. 하지만, 권리관계에서 임차인 대항력과 토지 경계 문제는 리스크 요소로 작용할 수 있으니 주의가 필요합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4.5% 정도로 판단됩니다.

내가 입찰한다면

이 물건은 첫 유찰 이후 가격이 내려가면서 경쟁률이 상당히 높아질 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률을 감안하여 18억 초중반대에서 입찰가를 설정하는 것이 좋겠고, 취등록세 약 8,487만원을 포함하면 총 투자금은 약 19억 2천만원 정도로 예상됩니다. 입찰 시 권리 분석을 철저히 하고, 현장답사를 통해 물건 상태를 확인하는 것이 중요합니다.