김해 진영읍 토지 경매, 10회 유찰 135만

한줄 요약

10회 유찰로 93% 할인된 매물, 하지만 농지로서의 제약이 많은 토지입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 진영읍 하계리 636

경상남도 김해시 진영읍 하계리에 위치한 281㎡(약 85평) 규모의 토지입니다. 현재 휴경지 상태로, 지적도 상 맹지로 분류되지만 인접지를 통해 농기계 접근이 가능합니다. 주변은 대부분 농지와 주택이 혼재된 지역으로, 교통편은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1,882만원이지만 10회 유찰로 인해 최저입찰가는 135만원까지 내려갔습니다. 감정가의 7% 수준으로, 인근 토지 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 그러나 이 가격은 농지 취득 자격증명과 같은 여러 규제를 고려한 결과입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 27일자 가압류로, 이후의 권리 관계를 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 농지이기 때문에 농지취득자격증명이 필수인데, 이를 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 수 있어 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 장점은 낮은 입찰가입니다. 하지만 농지라는 점에서 활용도에 제약이 많고, 맹지로 분류되어 발전 가능성도 제한적입니다. 특히 농지로서의 제한과 입찰 이후 명도 과정의 어려움은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만 농지 취득 자격증명 등의 절차를 잘 이해하고 있어야 하며, 최저가보다 조금 높여 142만원 정도로 입찰하는 것이 적절할 수 있습니다. 취등록세는 약 6만원이 예상됩니다. 명도 과정이 까다로울 수 있으니, 이를 감안한 전략이 필요합니다.