청주 옥산면 토지 경매, 34억

한줄 요약

청주 옥산면의 대규모 토지, 첫 유찰로 가격 매력이 상승했지만 법정지상권 문제가 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 국사리 700-18

이 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 국사리에 위치한 대규모 토지입니다. 총 면적은 7553.0㎡(약 2284.8평)로, 상당한 크기의 부지입니다. 주변은 농지와 임야가 혼재된 지역으로, 주거보다는 개발 목적의 토지로 적합해 보입니다. 하지만 교통편의성이 다소 떨어질 수 있어, 개발 계획이 명확하지 않다면 신중한 접근이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 49억 778만원이었으나, 첫 유찰로 인해 최저입찰가는 34억 3,545만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70% 수준으로, 인근 시세 대비 약 30% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 36억 722만원 전후로 보고 있습니다. 이 가격대라면, 적절한 개발 계획을 통해 상당한 수익을 기대할 수 있을 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 6월 18일과 2022년 1월 28일에 설정된 근저당권입니다. 특이하게도 목록 5의 토지는 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이동식 컨테이너 및 경량철골구조 창고가 매각에서 제외됩니다. 이러한 점들은 추후 사용 계획에 차질을 줄 수 있으니, 응찰 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 최대 장점은 대규모 토지라는 점입니다. 그러나 법정지상권 성립 여부와 토목공사 진행 상태 등으로 인해 리스크가 존재합니다. 개발 호재가 없다면 장기적으로 묶일 가능성도 배제할 수 없습니다. 예상 수익률은 정확한 개발 계획에 따라 크게 달라질 수 있으며, 현재로서는 명확한 수익률 계산이 어렵습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 첫 유찰 이후 경쟁률은 높아질 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 3~5대 1 정도로 보고 있으며, 권장 입찰가는 약 35억 선으로 잡아볼 수 있겠습니다. 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 36억 6,138만원으로 예상됩니다. 단, 법정지상권 문제를 포함한 권리분석이 확실히 이루어진 후에 입찰을 고려할 것입니다.