청원구 내수읍 토지 경매, 신건 22억

한줄 요약

신건으로 나온 22억짜리 대형 토지, 하지만 농지취득자격증명 필요.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 121-2

청주시 청원구 내수읍 도원리에 위치한 이 부동산은 총 면적 1897.0㎡(573.8평)로 상당히 넓은 편이야. 일괄매각이지만 제시외 컨테이너는 제외된다는 점 기억해야 해. 현재 '답'으로 등록되어 있지만, 건축허가를 받은 상태라는 게 특징이지. 하지만 준공 전 토지라서 아직 완전한 부동산은 아니야. 주변은 청주 시내와의 접근성이 나쁘지 않지만, 교통 편의성은 조금 떨어질 수 있어.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일한 22억 9,049만원으로, 신건 상태라 아직 유찰된 적은 없어. 인근 시세를 보면 비슷한 토지들이 대략 24억 정도에 거래되고 있어. 따라서 현재 최저가에 입찰하면 약 6% 정도 할인을 받는 셈이지. 예상 낙찰가는 24억 502만원 전후로 예상돼.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 7일 설정된 근저당권이야. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하다고 나와 있긴 하지만, 임차인보다는 농지취득자격증명 제출 여부가 더 큰 이슈야. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환받지 못해. 그리고 사용승인을 받지 않은 건물이라서 법정지상권 문제도 고려해야 해.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농지취득자격증명 문제 때문에 리스크가 있어. 하지만 건축허가를 받은 토지라 개발 가능성이 크고, 청주시 내수읍은 장기적으로 발전 가능성이 있는 지역이야. 예상 수익률은 개발 여부에 따라 크게 달라지겠지만, 현재 상태에서 월세 전환 시 수익률은 낮을 거야.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 신건이라 경쟁률이 낮을 수도 있지만, 농지취득자격증명 이슈가 걸려서 입찰자는 제한될 거야. 권장 입찰가는 감정가와 비슷한 22억 5천만원 정도로 잡는 게 안전해. 취등록세 약 1억 1,063만원을 포함하면 총 투자금은 23억 6천만원 정도로 예상돼. 하지만 농지취득자격증명 발급 가능성을 반드시 확인하고 입찰해야 해.