청주 명암동 부동산 경매, 신건 24.7억

한줄 요약

청주 명암동의 4962㎡ 부지가 신건으로 나왔지만, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 명암동 7-1

충청북도 청주시 상당구 명암동에 위치한 이 부동산은 4962㎡(1501평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 청주시 내에서도 자연과 도심의 조화를 이루는 지역으로, 생활 편의시설과 자연환경이 잘 어우러져 있어 거주지나 투자지로 매력적입니다. 그러나 교통 측면에서는 대중교통보다 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가와 최저입찰가는 동일하게 24억 7,653만원으로, 아직 유찰된 적 없는 신건입니다. 인근 지역의 부동산 시세와 비교해보면 다소 높은 감정가로 평가되지만, 대규모 토지라는 점에서 투자 가치가 있습니다. 예상 낙찰가는 26억 36만원 전후로, 경쟁률에 따라 변동 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 5월과 4월에 설정된 근저당권이며, 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 특이사항으로 농지취득자격증명원이 필수 제출 서류로 요구되고 있어, 이를 준비하지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 이 물건은 농지취득자격증명원 준비가 관건입니다. 해당 증명원 발급이 까다롭고 시간이 걸릴 수 있어, 이를 해결할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 청주 지역의 장기적 발전 가능성과 결부해 보면, 부동산 시장이 안정적인 편이므로, 장기 투자로는 나쁘지 않다고 봅니다. 그러나 농지 관련 서류 준비가 번거로울 수 있는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 첫 매각임에도 불구하고 경쟁이 치열할 수 있습니다. 청주 지역의 대규모 토지는 매물로 자주 나오지 않기 때문입니다. 권장 입찰가는 감정가보다 약간 높은 25억 선으로 잡고, 취등록세 약 1억 1,961만원까지 고려하여 총 투자금을 준비해야 합니다. 농지취득자격증명원 준비는 필수이며, 이에 대한 준비가 가능하다면 도전해볼 가치가 있습니다.