관악 남현동 부동산 경매, 19.9억

한줄 요약

가격은 많이 내려왔지만, 위반건축물이라는 점이 마음에 걸립니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1244

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 남현동 1054-48

서울 관악구 남현동에 위치한 이 부동산은 186.4㎡, 즉 약 56.4평의 상당히 넓은 면적을 자랑합니다. 위치적으로는 서울 중심과 가까워 교통 접근성이 좋은 편입니다. 주변에는 다양한 상업시설과 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활하기에는 편리한 입지입니다. 솔직히 말하면, 위치나 면적 면에서 매력적인 물건이지만, 주변 환경과 교통 상황을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

최초 감정가는 31억 1,590만원이었지만, 두 번의 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 19억 9,418만원으로 감정가 대비 약 37% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 시세와 비교하면 상당히 매력적인 가격으로 보이지만, 유찰된 이유를 깊게 살펴봐야 합니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 약 20억 9,389만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 눈에 띄는 부분은 2017년과 2018년에 설정된 근저당권입니다. 말소기준권리가 근저당권으로 설정되어 있으니, 낙찰 후 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 추후 처리에 대한 비용과 노력이 필요할 수 있습니다. 제시외 건물도 포함되어 있어, 이를 어떻게 활용할지 고민이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 임차인의 대항력 여부 역시 철저히 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 투자 관점에서 위반건축물로 인한 리스크가 가장 큰 걸림돌입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5%에서 6% 사이로 예측되지만, 이 역시 위반건축물 문제를 해결해야 가능합니다. 지역 개발 호재가 있다면 장기적으로 긍정적일 수 있지만, 그 전에 해결해야 할 문제들이 존재합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 비교적 낮을 것으로 예상됩니다. 위반건축물 문제로 인해 많은 투자자들이 주저할 가능성이 높기 때문입니다. 내가 입찰한다면, 최저입찰가보다는 약간 높은 21억 대 초반에서 입찰을 고려할 것입니다. 취등록세 약 9,631만원을 포함해 총 투자금이 21억 9천만원 정도 예상됩니다. 최종적으로 입찰 전, 위반건축물 및 임차인 문제를 철저히 검토하고, 해결 가능성을 충분히 고려해야 합니다.