신월동 아파트 경매, 5회 유찰 7천만

한줄 요약

5회 유찰로 최저입찰가가 7,176만원까지 내려간 신월동 아파트, 10월 6일 입찰 예정.

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경매물건 주소 서울특별시 양천구 월정로38길 4, 제4층 제402호 (신월동, 덕수펠리체)

서울 양천구 신월동에 위치한 덕수펠리체 아파트입니다. 4층의 402호로, 초반 감정가는 2억 1,900만원이었습니다. 위치상으로는 양천구의 중심부에서 조금 벗어난 곳에 있지만, 인근에 다양한 생활 인프라가 구비되어 있어 생활하기에는 무리가 없습니다. 교통편은 다소 아쉬운 면이 있으나, 근처 버스 노선을 잘 활용하면 서울 내 주요 지역으로의 접근성은 무난한 편입니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매의 최저입찰가는 감정가의 32%에 불과한 7,176만원입니다. 인근 아파트의 실거래가와 비교했을 때 대략 68% 할인된 가격입니다. 내 경험상, 이런 정도의 할인율은 사실 매우 매력적입니다. 예상 낙찰가는 7,535만원 전후로 추측됩니다. 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 7,881만원이 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 주의해야 할 부분은 2023년 4월 24일에 설정된 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 또 한 가지 걸리는 건, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다는 점입니다. 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으면, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 전입일 및 확정일자 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이런 사항을 잘못 판단하면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회나 유찰된 이유가 분명히 있을 겁니다. 임차인 문제도 있고, 교통 편리성도 약간 부족한 점이 있거든요. 하지만 이 정도 가격이라면 투자 가치가 있어 보입니다. 인근 시세 대비 저렴한 만큼, 매입 후 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재의 시장 상황에서 예상 수익률을 보수적으로 잡아야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 5회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 하지만 그렇다고 방심하면 안 됩니다. 예상 경쟁률은 3:1 정도로 보고 있으며, 권장 입찰가는 7,500만원 정도가 적당할 듯합니다. 취등록세 약 346만원을 포함해 총 투자금을 8,646만원 정도로 잡고 전략을 짜면 괜찮을 것 같습니다. 마지막으로, 임차인 문제에 대한 철저한 분석을 잊지 마세요.