화곡동 아파트 경매, 4회 유찰 2.7억

한줄 요약

2026년 10월 6일 입찰 예정인 화곡동 우공아파트, 4회 유찰 후에도 감정가 2.7억 그대로 — 주변 시세와 비교해볼 필요 있음.

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경매물건 주소 서울특별시 강서구 월정로20길 42, 제8층 제803호 (화곡동, 우공아파트)

서울 강서구 월정로20길에 위치한 우공아파트 803호는 8층에 자리 잡고 있습니다. 정확한 면적 정보는 좀 아쉽게도 제공되지 않았지만, 일반적으로 이 지역의 아파트들은 중소형 평형대가 많습니다. 주변에는 다양한 생활 편의시설과 교육 기관이 위치해 있어 주거환경은 나쁘지 않은 편입니다. 교통 측면에서는 지하철 5호선과 9호선이 비교적 가까워 서울 중심부로 접근하기 편리합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매의 감정가는 2억 7,500만원으로 책정되어 있으며, 4회 유찰 후에도 가격이 그대로 유지되고 있습니다. 솔직히 말하면, 이 정도의 유찰 횟수라면 가격 조정이 있을 법한데, 왜 그대로일지 의문입니다. 인근 아파트 실거래가와 비교해보면, 이 가격이 경쟁력 있는지 판단하는 것이 중요합니다. 보통 이 지역의 아파트는 2억 후반에서 3억 초반대에 거래되니, 유찰 전 마지막 최저가였던 1억 4,080만원이 매력적으로 보일 수 있었을 겁니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 21일 경매개시결정일입니다. 임차인 오창민의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 이는 매수인 입장에서 긍정적인 요소입니다. 다만, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인의 대항력 여부를 확실히 확인하는 게 중요합니다.

투자 관점에서 보면

화곡동은 전통적으로 주거 수요가 꾸준한 곳입니다. 그러나 이번 경매 물건의 경우, 4회 유찰의 이유가 무엇인지 명확히 파악할 필요가 있습니다. 내 경험상, 이런 경우는 종종 권리 문제나 물건 상태 이슈가 있을 수 있습니다. 예상 수익률을 계산할 때, 매입 후 리모델링 비용이나 명도 비용을 고려해야 할 것입니다. 또한, 강서구 일대의 개발 호재나 교통 개선 계획이 있는지도 체크해보세요.

내가 입찰한다면

솔직히 이번 경매 물건은 입찰자들이 관망 중인 상태라고 봅니다. 최저가가 다시 2억 7,500만원으로 올라간 만큼, 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 감정가 이하로, 2억 4,000만원대에서 시작해보는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1,328만원으로 예상되며, 총 투자금은 2억 5,328만원 내외로 보고 입찰 전략을 세워야 할 것입니다. 개인적으로는 이 물건에 대한 명확한 리스크 분석 후 참여 여부를 결정할 것 같습니다.